Vermieten Sie Ihre Immobilie nicht zum Freundschaftspreis – auch nicht an Angehörige oder Freunde. Sonst droht mit der nächsten Steuererklärung Ärger mit dem Finanzamt bei den anzusetzenden Werbungskosten.
Vermieter dürfen Werbungskosten nur dann zu 100 Prozent absetzen, wenn sie vom Mieter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete gibt es keine bundesweite Vorschrift für die Finanzämter. Eine Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt für die hessischen Finanzämter (OFD Frankfurt, Verfügung vom 22.01.2015, Az. S 2253 A – 85 – St227) zeigt aber gut, welche Kriterien auch andere Finanzämter heranziehen.
So ermitteln die Finanzämter die ortsübliche Miete
1. Die Miete der Vormieter
Wurde die Immobilie vorher an Fremde vermietet, die keine Freunde oder Angehörigen sind, wird deren Miete zuzüglich Nebenkosten als ortsüblich angesehen.
2. Der Mietspiegel
Gibt es keinen solchen Vormieter, zieht das Finanzamt den Mietspiegel heran. Dort steht die ortsübliche Miete in der Regel als Spanne. Wie der Bundesfinanzhof entschied (17.08.2015, Az. IX R 10/05), muss das Finanzamt den niedrigsten darin angegebenen Wert als ortsüblich hinnehmen.
3. Mietwertkalkulatoren
Wenn es keinen Mietspiegel gibt, greifen die Finanzämter auf sogenannte Mietwertkalkulatoren zurück. Diese gibt es noch nicht in allen Bundesländern, aber bereits vielerorts. In Hessen stellen sie zum Beispiel die Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation bereit.
4. Internetrecherche
Lässt sich aus diesen drei Methoden keine ortsübliche Miete herleiten, dürfen die hessischen Finanzämter online suchen. Dann legen sie die verlangten Mieten aus großen Immobilienportalen zugrunde.
5. Alte Mietspiegel
Bleibt auch die Online-Suche erfolglos, rechnet das Amt den heute ortsüblichen Mietzins über die Teuerungsrate aus einem älteren Mietspiegel hoch.
6. Bundesdurchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter laut Mikrozensus 2010
Diese ist laut Oberfinanzdirektion Frankfurt die letzte Option. Sie muss auf jeden Fall die jährliche Steigerungsrate von 1,15 Prozent berücksichtigen. Zusätzlich ist der ermittelte Wert an die regionalen Rahmenbedingungen anzupassen. Deshalb ist diese Berechnung sehr kompliziert.
7. Bausachverständigen-Gutachten
Das Gutachten eines Bausachverständigen, der die ortsübliche Miete ermittelt, ist für die hessischen Finanzämter der letzte Schritt, wenn alle anderen Verfahren scheitern.
Was Vermieter daraus mitnehmen
Setzen Sie die Miete nie ins Blaue hinein an. Wer die ortsübliche Miete kennt und sauber dokumentiert, hat gegenüber dem Finanzamt die besseren Karten. Eine Mietverwaltung in Essen übernimmt Mietanpassung, Abrechnung und Belege für Sie. Wie hoch der Wert Ihrer Wohnung tatsächlich liegt, klärt eine Immobilienbewertung. Musterschreiben und Formulare finden Sie unter Downloads und Vorlagen. In einer Eigentümergemeinschaft rechnet die WEG-Verwaltung in Essen gegenüber allen Eigentümern ab.
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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kontakt@gottschling-immobilien.de
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Gottschling Immobilien ist Fachverwalter mit Schwerpunkt Hausverwaltung und WEG-Verwaltung im Ruhrgebiet.