Wer zu billig vermietet, riskiert Ärger bei den Werbungskosten

Veröffentlicht am Veröffentlicht in Hausverwaltung Essen

Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, sollten dies nicht zum Freundschaftspreis tun – auch nicht für Angehörige oder Freunde – sonst droht mit der nächsten Steuererklärung bei den anzusetzenden Werbungskosten Ärger mit dem Finanzamt.

Vermieter dürfen Werbungskosten nur dann zu 100 Prozent absetzen, wenn sie vom Mieter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete gibt es keine bundesweite Vorschrift für die Finanzämter. Die Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt für die Finanzämter des Bundeslandes Hessen (OFD Frankfurt, Verfügung vom 22.01.2015, Az. S 2253 A – 85 – St227) dürfte jedoch ein gutes Beispiel sein, welche Kriterien auch andere Finanzämter bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete heranziehen.

1. Die Miete der Vormieter
Wurde die Immobilie vorher an Fremde vermietet, die keine Freunde oder Angehörigen sind, wird deren Miete zuzüglich Nebenkosten als ortsüblich angesehen.

2. Der Mietspiegel
Ist kein entsprechender Vormieter vorhanden, wird vom Finanzamt der Mietspiegel zur Orientierung herangezogen, in dem in der Regel die ortsübliche Miete in einer Spanne angegeben ist. Wie der Bundesfinanzhof entschied (17.08.2015, Az. IX R 10/05), muss das Finanzamt den niedrigsten darin angegebenen Wert als ortsüblich hinnehmen.

3. Mietwertkalkulatoren
Wenn es keinen Mietspiegel gibt, greifen die Finanzämter auf sogenannte Mietwertkalkulatoren zurück. Diese werden zwar noch nicht flächendeckend in allen Bundesländern angeboten aber doch bereits vielerorts wie zum Beispiel in Hessen von den Ämtern für Bodenmanagement und Geoinformation.

4. Internetrecherche
Lässt sich aus diesen 3 Methoden keine ortsübliche Miete herleiten, können die Finanzämter in Hessen auf Online-Suche gehen und Angaben zu den verlangten Mieten aus großen Immobilienportalen zugrunde legen.

5. Alte Mietspiegel
Bleibt auch die Online-Suche erfolglos, kann der heute ortsübliche Mietzins über die Teuerungsrate auch anhand eines älteren Mietspiegels hochgerechnet werden.

6. Bundesdurchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter laut Mikrozensus 2010
Diese stellt laut Oberfinanzdirektion Frankfurt die letzte Option dar und muss auf jeden Fall die jährliche Steigerungsrate von 1,15 Prozent berücksichtigen. Da zudem der ermittelte Wert noch an die regionalen Rahmenbedingungen angepasst werden muss, ist diese Form der Berechnung sehr kompliziert.

7. Bausachverständigen-Gutachten
Das Gutachten eines Bausachverständigen, der die ortsübliche Miete ermittelt, ist für die hessischen Finanzämter der letzte Schritt, wenn alle anderen Verfahren scheitern.

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de