Den Hausverwalter wechseln – so gehen Sie vor
Viele Eigentümer scheuen das Thema, weil es auf den ersten Blick kompliziert wirkt. Dabei ist der Ablauf klar geregelt. Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Hausverwaltung wechseln.
Hausverwaltung (Wohnungseigentumsverwalter)
Die Hausverwaltung übernimmt für Eigentümer sehr unterschiedliche Aufgaben. Einen Überblick geben die Aufgaben der WEG-Verwaltung. Kommt es dabei zu Unstimmigkeiten, kann die Eigentümergemeinschaft einen Wechsel der Hausverwaltung beschließen.
Die Arbeit der Hausverwaltung nimmt nicht nur Einfluss auf die Zufriedenheit der Eigentümer und Mieter, sondern auch auf den Zustand der Immobilie. Gute Hausverwalter verbessern zudem die Abläufe und setzen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung reibungslos um. Das spart Zeit und Kosten. Sie profitieren zum Beispiel von Rahmenverträgen mit Versicherern und Lieferanten. Daraus ergeben sich bessere Konditionen und Rahmenbedingungen. Für wichtige Gewerke wie Gas, Wasser und Elektro vereinbaren wir mit Handwerkern eine Rufbereitschaft: 24 Stunden am Tag, 7 Tage die Woche.
Kündigungsfristen des Vertrages vor dem Wechsel beachten
Die Verwalterbestellung des Wohnungseigentumsverwalters läuft automatisch aus und verlängert sich nicht automatisch. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt zum Schutz von Wohnungseigentümern vor, dass mit Ablauf einer fünfjährigen Bestelldauer die Verwalterbestellung unabdingbar ausläuft. Eine Ausnahme ist die Erstbestellung bei Neubau oder Umwandlung: Hier sind es maximal drei Jahre. Die Verwalterbestellung endet mit Zeitablauf, ohne dass eine der beiden Seiten kündigen muss. Ein neuer Verwalter kann frühestens im letzten Jahr der laufenden Bestellungszeit gewählt werden.
Verwalterwechsel
Im letzten Jahr der „Amtszeit“ wird die bisherige Verwaltung den Punkt Verwalterneubestellung auf die Tagesordnung aufnehmen. Dies tut sie aus eigenem Interesse, denn ohne Beschluss zur Neubestellung durch die Eigentümergemeinschaft ist Ihre Verwaltertätigkeit beendet. Wenn Sie die Verwaltung wechseln wollen, müssen Sie spätestens jetzt tätig werden. Holen Sie Angebote anderer Verwaltungen ein. Einen ersten Anhaltspunkt geben die Preise der WEG-Verwaltung. Angebote kann jeder Eigentümer anfordern, ohne hierfür einen besonderen Auftrag zu haben oder im Beirat zu sein. Sinnvoll ist es allerdings, sich mit den anderen Eigentümern oder dem Beirat abzustimmen. So vermeiden Sie zum Beispiel Mehrfachanfragen. Eingeholte Angebote sollten vorab mit den Eigentümern und dem Beirat noch vor der Eigentümerversammlung abgestimmt werden. Ebenfalls empfehlenswert ist es, sich vorab eine Meinung zu bilden. Tauschen Sie diese vor der Versammlung mit den anderen Eigentümern aus.
In der Eigentümerversammlung wird der Verwalter mit einfacher Mehrheit gewählt. Das heißt: Stimmt mehr als die Hälfte der anwesenden Stimmen für einen Verwalter, ist dieser gewählt.
Ein Verwaltervertrag mit dem neuen Verwalter muss noch nicht auf dieser Eigentümerversammlung beschlossen werden. Es ist aber zu empfehlen, dass allen Eigentümern schon ein Vertragsentwurf vorliegt. Ein Eigentümer oder der Beirat sollte zur Unterschrift des Vertrages bevollmächtigt werden.
Vorzeitige Abberufung bei wichtigem Grund möglich
Alternativ können Eigentümer die Hausverwaltung vorzeitig abberufen. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen. Gründe für eine vorzeitige Abberufung sind zum Beispiel:
- strafbare Handlungen
- Veruntreuung durch den Hausverwalter
- Insolvenz
- lange Wartezeiten bei der Abrechnung (mehr als 15 Monate)
- Fälschen von Protokollen
- Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter ist zerstört
- Verwalter hat die Eigentümer beleidigt
- Verwalter weigert sich, abgestimmte Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen
- Vorteilsnahme der Hausverwaltung bei Abschluss von Handwerkerverträgen.
Auch wenn die Hausverwaltung die Beschlüsse nicht entsprechend der Eigentümerversammlung umsetzt, kann eine Abberufung ohne Einhaltung der Wartezeit erfolgen. Dabei empfiehlt es sich allerdings, den wichtigen Grund vorab juristisch prüfen zu lassen.
Fazit
Die Hausverwaltung darf nicht nach Belieben verwalten und handeln, wie es ihr gefällt. Es gibt Regeln und Gesetze, die zu beachten und einzuhalten sind. Begeht die Verwaltung einen groben Verstoß, kann das sogar zu einer fristlosen Kündigung führen. Beim Übergang zur neuen Verwaltung hilft unser Verwalterwechsel-Service.
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Hausverwaltung Gottschling, Essen
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