Was Sie über denkmalgeschützte Häuser unbedingt wissen sollen
…und wie es mit der erfolgreichen Sanierung trotzdem klappt
Die Idee klingt geradezu verlockend: Ein altes Fachwerkhaus mit charmanten Fenstern und diesem schnieken, grün-gelb-weißen Denkmal-Siegel neben der Haustür zu einem verhältnismäßig niedrigen Preis. Das können Sie machen. Sie sollten sich vorher aber mit den Details befassen. Die haben es nämlich in sich. Schon mancher Eigentümer war davon überrascht, manche sogar entsetzt.
Bei einem denkmalgeschützten Haus müssen Sie mehr beachten als bei einem normalen Objekt. Das gilt für die Instandsetzung und noch mehr für die Instandhaltung. Entscheidend sind drei Dinge: eine genaue Planung, die richtigen Fachleute und ein Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung bei der zuständigen Denkmalbehörde. Bei der laufenden Instandhaltung unterstützt Sie eine erfahrene Hausverwaltung in Essen. Historische Bausubstanz hat Vorzüge und Nachteile. Massiv gemauerte Wände mit Luftschicht oder mit Lehmflechtwerk sorgen für ein gesundes Raumklima. Das fühlt sich anders an als in einem abgedichteten, zwangsbelüfteten Niedrigenergiehaus. Dessen Energiebilanz sieht am Ende oft ganz anders aus als versprochen. Auf der anderen Seite gibt es auch Probleme: feuchte Wände, Zugluft durch einfache, eventuell verzogene Holzfenster, Decken ohne Trittschalldämmung, alte, nicht einbruchssichere Türen und einige weitere potenzielle Probleme.
Warum die Sanierung so kompliziert ist
Die Sanierung solcher Gebäude ist erfahrungsgemäß kompliziert. Moderne Wohnansprüche treffen auf alte Bausubstanz. Der Staat lenkt, fordert und fördert diese Ansprüche. Das Erscheinungsbild ist aber baukünstlerisch und baugeschichtlich bedeutend. Diesen Konflikt können Sie vermeiden: Normen für Neubauten lassen sich nicht auf die Sanierung historischer Gebäude übertragen. Was heißt das genau? Die Kompatibilität von denkmalgeschützten Gebäuden und modernen Sanierungsarbeiten ist schlicht nicht gegeben. Ein paar Beispiele: Eine staatlich geförderte, moderne Brennwertheizung wurde für wärmegedämmte Häuser konzipiert, nicht für Häuser mit ausgewogenem, eigenem Klima. Deshalb können Sie ein altes Haus nicht wie ein neues heizen. Sonst geht die Heizung kaputt, oder es bleibt kalt. In Ausnahmefällen kommen Fußbodenheizungen oder Unterwandheizungen infrage. Dafür dürfen im Boden und in der Wand aber keine denkmalrelevanten Elemente stecken, etwa altes Parkett oder Malereien. Ein anderer Punkt wäre die Dämmung, wo das Verkleben der Fassaden mit künstlichen Wärmedämmstoffen bei den denkmalgeschützten Häusern tabu ist, weil sie die Substanz zerstören und das Erscheinungsbild angreifen. Hier wäre eine Innendämmung eine Möglichkeit, wie zum Beispiel in der im 19. Jahrhundert entstandenen Speicherstadt Potsdam, erfolgreich umgesetzt. Hier wurden ganze Häuser wohnbar gemacht, welche dafür gar nicht ausgelegt waren.
Farben, Oberflächen und alte Baumaterialien
Oberflächen und Farben werden oft unterschätzt. Es dauert oft lange, den richtigen Farbton für innen und außen zu finden. Dafür müssen Fachleute die älteste Farbschicht freilegen. Probleme bereiten dabei oft verrottete Holzteile an alten Bauwerken, auch Kunststofffarben an Hauswänden machen die Arbeiten schwieriger. Ganz allgemein sind jedoch auch die historischen Baumaterialien entscheidend bei einer rechtlich korrekten Maßnahme: Schäden durch Bruch, Feuer oder Wasser sollten nicht mit neuen Hölzern ausgebessert werden, sondern mit historischem Baumaterial. Zu einer Strandvilla im mecklenburg-vorpommerschen Boltenhaben passt nach einem Rohrbruch beispielsweise eine Partie alter Pitch-Dine-Dielen von 1904. Für derartige Aktionen gibt es in Deutschland eine eigene Händler-Sparte. Der Zusatztitel „Restaurator im Handwerk“ gibt hierbei einen Hinweis auf gewisse Erfahrung im Umgang mit dem Einbau historischer Bauteile.
Ohne die Denkmalbehörde geht nichts
Auch mit erfahrenen Handwerkern gilt: Klären Sie jede Baumaßnahme vorher mit der Denkmalbehörde ab. Sonst drohen Bußgelder und im schlimmsten Fall eine Rückbauverfügung. Betroffen sind sämtliche Teile, innen wie außen: von der Regenrinne über die Fallrohre bis zum Gartenzaun und zu den Wegen. Selbst Bepflanzungen können unter Denkmalschutz stehen. Auch bei der Gartenpflege müssen Sie deshalb genau hinsehen.
Unter dem Strich wirkt der Anschaffungspreis einer denkmalgeschützten Immobilie zwar reizvoll. Er gleicht aber vor allem die Mehrkosten aus, die Instandsetzung und Instandhaltung verlangen. Was ein solches Objekt wirklich wert ist, zeigt Ihnen eine Immobilienbewertung.
Quelle: vdiv aktuell – Potenziale / Ausgabe 05 | 20 / S. 28+29
Autor: Simon Schlömer
