Was Sie über denkmalgeschützte Häuser unbedingt wissen sollen

…und wie es mit der erfolgreichen Sanierung trotzdem klappt

Die Idee klingt geradezu verlockend: Ein altes Fachwerkhaus mit charmanten Fenstern und diesem schnieken, grün-gelb-weißen Denkmal-Siegel neben der Haustür zu einem verhältnismäßig niedrigen Preis. Man kann das definitiv machen – sollte sich allerdings mit den Details auseinandersetzen. Diese Details sind jedoch nicht ohne und haben schon des Öfteren zu Verblüffung bis hin zum Entsetzen bei Objekt-Besitzern geführt.

Fakt ist nämlich, dass bei der Instandbringung und vor allem Instandhaltung von denkmalgeschützten Häusern mehr Punkte zu beachten sind, als bei der Sanierung eines nicht denkmalgeschützten Objekts. Elementar wichtig ist eine genaue Planung und Auswahl sowie Beauftragung geeigneter Fachleute in Kombination mit einem Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung bei der zuständigen Denkmalbehörde. Diese retro-charmante, historische Bausubstanz wartet mit Vorzügen wie auch mit Nachteilen auf: Mit einer Luftschicht massiv gemauerte oder mit Lehmflechtwerk historische Gebäude versprechen ein gesundes Raumklima und eine andere Lebensqualität als wärmegedämmte, hermetisch abgedichtete und künstlich bis zwangsbelüftete sogenannte Niedrigenergiehäuser, deren Energiebilanz meist ganz anders aussieht als versprochen. Auf der anderen Seite gibt es auch Probleme: feuchte Wände, Zugluft durch einfache, eventuell verzogene Holzfenster, Decken ohne Trittschalldämmung, alte, nicht einbruchssichere Türen und einige weitere potenzielle Probleme.

Die Sanierung solcher Gebäude ist erfahrungsgemäß kompliziert, denn häufig treffen moderne Wohnansprüche – durch staatliche Vorgaben gelenkt, gefordert und gefördert – auf die Realität der historischen Bausubstanz und eines baukünstlich und -geschichtlich bedeutenden Erscheinungsbildes. Dieser Konflikt wäre vermeidbar gewesen, wenn man rechtzeitig berücksichtigt hätte, dass die verpflichtende Einhaltung von Neubaunormen nicht auf die Sanierung historischer Gebäude übertragbar ist. Was heißt das im Genauen? Die Kompatibilität von denkmalgeschützten Gebäuden und modernen Sanierungsarbeiten ist schlicht nicht gegeben. Ein paar Beispiele: Eine staatlich geförderte, moderne Brennwertheizung wurde für wärmegedämmte Häuser konzipiert, nicht für Häuser mit ausgewogenem, eigenem Klima. Aus diesem Grund kann man alte Häuser nicht so heizen, wie man neue heizt, da entweder die Heizung kaputtgehen oder es kalt bleibt. In Ausnahmefällen wären einzig Fußbodenheizungen oder Unterwandheizungen eine Option – dafür dürften aber im Boden beziehungsweise im Bereich der Wand keine denkmalrelevanten Elemente wie altes Parkett oder Malereien vorliegen. Ein anderer Punkt wäre die Dämmung, wo das Verkleben der Fassaden mit künstlichen Wärmedämmstoffen bei den denkmalgeschützten Häusern tabu ist, weil sie die Substanz zerstören und das Erscheinungsbild angreifen. Hier wäre eine Innendämmung eine Möglichkeit, wie zum Beispiel in der im 19. Jahrhundert entstandenen Speicherstadt Potsdam, erfolgreich umgesetzt. Hier wurden ganze Häuser wohnbar gemacht, welche dafür gar nicht ausgelegt waren. Die Oberflächen und Farben sind darüber hinaus auch ein oft unterschätzter Aspekt. Es kann lange dauern, den richtigen Farbton für innen und außen zu finden. Die älteste Farbschicht muss hierfür freigelegt werden. Probleme bereiten dabei oft verrottete Holzteile an alten Bauwerken, auch Kunststofffarben an Hauswänden machen die Arbeiten schwieriger. Ganz allgemein sind jedoch auch die historischen Baumaterialien entscheidend bei einer rechtlich korrekten Maßnahme: Schäden durch Bruch, Feuer oder Wasser sollten nicht mit neuen Hölzern ausgebessert werden, sondern mit historischem Baumaterial. Zu einer Strandvilla im mecklen-vorpommerschen Boltenhaben beispielsweise passen nach einem Rohrbruch eine Partie alter Pitch-Dine-Dielen von 1904. Für derartige Aktionen gibt es in Deutschland eine eigene Händler-Sparte. Der Zusatztitel „Restaurator im Handwerk“ gibt hierbei einen Hinweis auf gewisse Erfahrung im Umgang mit dem Einbau historischer Bauteile.

Doch auch im Geschäft mit Experten des Handwerks gilt: Jegliche Baumaßnahmen sind vorher mit der Denkmalbehörde abzuklären, ansonsten drohen Bußgelder und im schlimmsten Fall sogar eine Rückbauverfügung. Hierbei gilt: sämtliche Teile, innen wie außen, sind davon betroffen – von der Regenrinne über Fallrohre bis hin zum Gartenzaun und sogar Wegen, selbst Bepflanzungen können unter Denkmalschutz stehen.

Unter dem Strich mag der Anschaffungspreis einer denkmalgeschützten Immobilie zwar reizvoll sein, bildet aber im Grunde genommen lediglich den Ausgleich für die Mehrkosten, die seine Instandsetzung und Instandhaltung erfordern.

Quelle: vdiv aktuell – Potenziale / Ausgabe 05 | 20 / S. 28+29

Autor: Simon Schlömer