Wie sinnvoll ist die Finanzierung ohne Eigenkapital wirklich?
Niedrigzinsen verlocken gerade zum Hauskauf – auch ohne großes Eigenkapital. So überlegt jeder vierte Käufer, den Hauskauf zu 100 Prozent per Kredit zu finanzieren. Doch eine Vollfinanzierung hat ihre Tücken. So lassen sich dies die Banken mit teuren Zinsen bezahlen. Gerade wer bei Hauskauf oder Hausbau wenig Eigenkapital hat, sollte ein paar Regeln bei der Finanzierung beachten.
25 Prozent der potenziellen Hauskäufer wollen den Hauskauf zu 100 Prozent über die Bank finanzieren. „Schuld“ daran ist das aktuell günstige Baugeld: Finanziert man einen Kaufpreis von 250.000 Euro voll, winken Banken bei der Baufinanzierung mit einem Zins von durchschnittlich rund 3,2 Prozent. Doch Experten raten von einer Vollfinanzierung beim Hauskauf in den meisten Fällen ab: Mit einem gewissen Anteil Eigenkapital und einer Baufinanzierung, die auf mehreren Säulen aufbaut, lebt es sich später im Eigenheim deutlich sicherer. Schließlich vergehen meist über 20 Jahre, bis das Haus abbezahlt ist.
Hohe Finanzierung beim Hauskauf erfordert hohe Sicherheit
Zwar bieten viele Banken inzwischen Vollfinanzierungen an, die zum Teil sogar die Nebenkosten abdecken. Doch dies hat seine Grenzen: Viele Anbieter stimmen einer Vollfinanzierung nur bis zum Sieben- bis Neunfachen des Jahresnettoeinkommens zu. Und wer sein Haus komplett per Kredit finanziert, muss dies mit hohen Zinsaufschlägen bezahlen. Deshalb muss gerade eine Vollfinanzierung auf soliden Füßen wie einem hohen Einkommen von nicht nur einer Person stehen.
Wer sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, sollte die Zinsen möglichst lange festschreiben und eine hohe Tilgung ansetzen. In der Regel sollte die Mindesttilgungsrate bei einer 100-Prozent-Finanzierung zu Beginn bei zwei Prozent liegen. In Sachen Laufzeit empfehlen Experten, den Zinssatz für die Baufinanzierung mindestens 15, besser 20 Jahre festzuschreiben. Das gibt Sicherheit. Den Vertrag können Sie nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und so den besten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung bestimmen. Vereinbaren Sie außerdem Sondertilgungsrechte und nutzen Sie diese. Das beschleunigt den Schuldenabbau.
Baufinanzierung: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Zinsen
Ein hoher Kapitalbedarf bei gleichzeitig höherem Zinssatz treibt allerdings die monatliche Belastung deutlich nach oben. Experten empfehlen deshalb bei der Baufinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenkapital einzuplanen. Wer also früh per Bausparvertrag Geld zur Seite legt, profitiert später von günstigeren Finanzierungskonditionen. Kostet ein Haus beispielsweise 250.000 Euro und bringt der Käufer 50.000 Euro Eigenkapital mit, zahlt er für Zinsen und ein Prozent Tilgung bei einem Effektivzinssatz von 3,13 Prozent rund 700 Euro monatlich bei 20 Jahren Laufzeit (Restschuld: 144.000 Euro). Sollen jedoch die kompletten 250.000 Euro finanziert werden, erhöht sich der Zinssatz auf 4,03 Prozent und die Monatsrate auf knapp über 1.000 Euro (Restschuld: 173.000 Euro) (Quelle: FMH-Finanzberatung).
Bevor Sie eine Finanzierung unterschreiben, sollten Sie den Kaufpreis prüfen lassen. Eine unabhängige Immobilienbewertung zeigt Ihnen, ob Preis und Wert zusammenpassen. Wenn Sie zugleich Ihre bisherige Wohnung in Essen verkaufen möchten, verschafft Ihnen der Erlös zusätzliches Eigenkapital. Welche Fehler dabei teuer werden, zeigen wir Ihnen unter Gefahren beim privaten Immobilienverkauf.
Gottschling Immobilien, Hausverwaltung Essen
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