Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, weil die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig gewesen sei, muss er beweisen, dass seinerzeit Renovierungsbedarf bestand. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis lange Zeit (hier: 58 Jahre) bestanden hat.
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen.
Der Mietvertrag enthält die Regelung: „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“ Das Mietverhältnis war 1954 mit den Eltern der Mieter begründet worden und endete nach 58 Jahren. Die Mieter gaben die Wohnung zurück, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger stellte fest, dass angesichts des Zustands der Wohnung Schönheitsreparaturen fällig waren.
Ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses 1954 renovierungsbedürftig war, ist strittig. Laut § 5 des Mietvertrages musste der Vermieter vor Überlassung der Wohnung keine Arbeiten ausführen. Die Mieter hingegen behaupten, bei Einzug seien Renovierungsarbeiten erforderlich gewesen und auch von ihren Eltern vorgenommen worden. Einen Beweis dafür konnten sie allerdings nicht erbringen.
Entscheidung
Das LG Berlin gibt dem Vermieter Recht. Die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen, wurde wirksam auf die Mieter übertragen.
Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“ ist anhand der Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV auszulegen und begründet eine entsprechende Verpflichtung des Mieters.
Die Vereinbarung, dass die Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen ausführen müssen, bleibt wirksam. Daran ändert auch der Einwand nichts, die Wohnung sei bei Mietbeginn renovierungsbedürftig gewesen. Nach neuer Rechtsprechung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Es ist allerdings Sache des Mieters zu beweisen, dass die Wohnung zu Mietbeginn renovierungsbedürftig war.
Den Beweis, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Übergabe an die Mieter befand, konnten die Mieter nicht führen. Dies geht zu ihren Lasten.
Was Vermieter daraus lernen
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(LG Berlin, Urteil v. 18.8.2015, 63 S 114/14)
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