Die Betreuung fremder Kinder in einer Eigentumswohnung als sog. Tagesmutter geht über die bloße Wohnnutzung hinaus und kann unzulässig sein.
Hintergrund
Die Mieterin einer Eigentumswohnung übt in der im 1. OG rechts gelegenen Wohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort gegen Entgelt werktags zwischen 7 und 19 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren.
In der Teilungserklärung findet sich zur gewerblichen Nutzung der Wohnungen folgende Regelung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. …“
Der Verwalter hat eine Genehmigung, die Wohnung zur Kinderbetreuung nutzen zu dürfen, verweigert. Die Eigentümerin der im EG rechts gelegenen Wohnung verlangt nun von der vermietenden Eigentümerin Unterlassung.
Entscheidung
Das LG Köln gibt der Klage statt. Die Nutzung der Wohnung zur ganztägigen Betreuung fremder Kinder ist unzulässig.
Die Kinderbetreuung in der Wohnung ist eine zustimmungspflichtige Tätigkeit im Sinne der Teilungserklärung. Die Mieterin bietet die Betreuung ganztätig gegen Entgelt an, sodass es sich jedenfalls um eine berufliche Tätigkeit handelt. Ob die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen ist, kann daher offen bleiben.
Der Verwalter durfte die Zustimmung zu dieser beruflichen Nutzung der Wohnung aus wichtigem Grund verweigern. Bei einer vom Einzelfall losgelösten, typisierenden Betrachtung ist davon auszugehen, dass eine ganztägige Kinderbetreuung in einem Wohnhaus zu Beeinträchtigungen führen kann. Denkbar sind hier ein erhöhter Lärmpegel sowie eine gesteigerte Besucherfrequenz und damit einhergehende Störungen wie vermehrter Schmutz im Treppenhaus, häufiges Betätigen der Klingel, Türenschlagen – insgesamt also größere Unruhe im Haus. Zudem ist auch ein erhöhtes Müllaufkommen durch die Entsorgung der vermehrt anfallenden Windeln zu berücksichtigen. Darauf, ob diese Beeinträchtigungen im Einzelfall tatsächlich vorliegen, kommt es nicht an.
Die zu befürchtenden Beeinträchtigungen sind auch unzumutbar. Sie gehen über diejenigen Auswirkungen hinaus, die mit einer normalen Wohnungsnutzung einhergehen, sodass die Nachbarn nicht zur Duldung verpflichtet sind.
Die Auswirkungen entsprechen teilweise zwar denen, wie sie von einer Nutzung der Wohnung durch eine kinderreiche Familie ausgehen würden und die zweifellos zu dulden wären. Hinzu kommt allerdings vermehrter Publikumsverkehr ab 7 Uhr morgens. Außerdem kommen täglich mehrere Kinder ins Haus, womit eine stärkere Verschmutzung des Treppenhauses einhergeht.
Aufgrund der Unterschiede zwischen einer kinderreichen Familie und einer mehrere Kleinkinder betreuenden Tagesmutter ist die beanstandete Nutzung der Wohnung unzulässig.
(LG Köln, Urteil v. 11.8.2011, 29 S 285/10)
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
