Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, weil die Anmietung an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung tritt. Dieser Auffassung ist das LG Hagen.
Hintergrund: Vermieter mietet Rauchwarnmelder
Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten darüber, inwieweit die Mieter die Kosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten tragen müssen.
Laut Mietvertrag werden die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen. Unter den dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskostenarten ist auch die Position „Miet- und Wartungskosten für Rauchmelder“ aufgeführt.
Nachdem die Mieter im Laufe des Prozesses ihre Pflicht, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu dulden, anerkannt hatten, ist zwischen den Parteien noch umstritten, ob und inwieweit die Kosten für die Miete und die Wartung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind.
Entscheidung: Mietkosten nicht umlagefähig
Die Mieter müssen die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen. Hingegen sind die Kosten für die Miete der Geräte nicht umlagefähig.
Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV und im Mietvertrag auch ausdrücklich benannt.
Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten, so dass die Mieter diese trotz der Vereinbarung im Mietvertrag nicht tragen müssen. Denn diese Kosten treten an die Stelle der Anschaffungskosten. Und Anschaffungskosten sind keine Betriebskosten.
Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann. Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.
Die Ausnahme für Zählermieten hat einen einfachen Grund: Bei diesen Geräten liegen die Wartungskosten samt der notwendigen Eichung meist über den Mietkosten. Der Mieter steht durch die Sonderregelung also günstiger da, als wenn er die höheren Wartungskosten zahlen müsste. Dieser Gesichtspunkt ist allerdings auf Rauchwarnmelder nicht übertragbar, weil die nach DIN 14676 vorgeschriebene Wartung durch eine jährliche Sichtprüfung und einen Probealarm nur einen geringen Aufwand erfordert.
Gericht lässt Revision zu
Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Höchstrichterlich entschieden ist sie bisher nicht. Das Gericht hat zur Klärung dieser Frage die Revision zum BGH zugelassen.
Betriebskosten sauber abrechnen
Eine Betriebskostenabrechnung, die vor Gericht Bestand hat, ist Fleißarbeit. Jede Position muss umlagefähig und im Mietvertrag vereinbart sein. Diese Prüfung übernehmen wir in der Mietverwaltung für Ihr Mietshaus Jahr für Jahr. Welche Pflichten dabei auf eine Verwaltung zukommen, zeigen die Aufgaben der WEG-Verwaltung im Überblick. Wenn Ihre bisherige Abrechnung regelmäßig zu Streit führt, können Sie Ihre Hausverwaltung wechseln – wir begleiten die Übergabe. Musterschreiben und Formulare für Vermieter finden Sie in unseren Downloads und Vorlagen.
(LG Hagen, Urteil v. 4.3.2016, 1 S 198/15)
