Neues französisches Mietrecht will Preisanstieg dämpfen
Wie in vielen europäischen Großstädten sind die Mieten auch in französischen Ballungsräumen massiv gestiegen. Grund ist die steigende Nachfrage. Immer mehr Haushalte sind damit überfordert, ihre Kaufkraft sinkt. Heute gibt schon jeder fünfte Haushalt etwa 40 % seines verfügbaren Einkommens für die Miete aus.
Die Nationalversammlung hat am 20. Februar 2014 ein Gesetz zur Reform des Mietrechts verabschiedet (ALUR – Loi pour l’accès au logement et au urbanisme renové). Vorausgegangen war ein halbjähriger parlamentarischer Beratungsprozess. Das Gesetz soll die Mietsteigerungen begrenzen und das Verhältnis von Mietern und Vermietern neu ordnen. In Deutschland übernimmt diese Aufgaben im Alltag die Mietverwaltung in Essen.
Mietverträge in Frankreich Mietverträge (Bail) werden in Frankreich in der Regel für 3 Jahre abgeschlossen. Eine Erhöhung ist in diesem Zeitraum strikten Regeln unterworfen und nur in geringem Umfang auf Grundlage eines staatlich fixierten Indexes zur Abbildung der Inflation (Indice de références des loyers) möglich. Der Mietvertrag verlängert sich ohne Kündigung automatisch um drei Jahre zu den gleichen Konditionen. Außer bei Eigenbedarf oder der Veräußerung der Immobilie hat der Mieter das Recht auf Verlängerung der Mietsache. Mietanpassungen auf Grundlage des IRLs sind allerdings erlaubt. |
Mietpreisbegrenzungen in angespannten Märkten
In 28 Ballungsräumen (Siehe www.loi-alur.fr) mit über 50.000 Einwohnern wird der Anstieg der Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt in Zukunft begrenzt werden. Das Gesetz betrifft damit etwa 4,6 Millionen Haushalte, d. h. 70 % des privat vermieteten Wohnraums in Frankreich.
In jeder dieser Zonen wird eine staatlich zugelassene Agentur die Mietenentwicklung auswerten. Die zuständige Präfektur erstellt auf dieser Grundlage jährlich einen verbindlichen Mietenspiegel für die unterschiedlichen Wohnungskategorien in den betreffenden Wohnvierteln. Dabei gibt es je nach Wohnungsausstattung drei Indikatoren:
die durchschnittliche Vergleichsmiete
die erhöhte Vergleichsmiete, die maximal 20 % über der durchschnittlichen Referenzmiete liegen darf
die unterdurchschnittliche Vergleichsmiete. Wenn sie 30 % unter der durchschnittlichen Referenzmiete liegt, darf der Vermieter eine Erhöhung verlangen
Die Verlängerung der auslaufenden Mietverträge erfolgt auf Grundlage der neuen Gesetzesbestimmungen. In Ballungszentren und insbesondere im Pariser Raum hat das Wohnungsbauministerium bei über einem Viertel der in den letzten Jahren neu vermieteten Wohnungen eine in Bezug auf den Mietenspiegel überhöhte Miete festgestellt. Die Mieter haben deshalb bei einer anstehenden Verlängerung der Mietsache das Recht auf eine Mietminderung bzw. auf Mietsenkung. Das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allerdings oft sehr hoch. Nach Musterrechnungen des Ministeriums können demnach z. B. Quadratmetermieten für eine Einraumwohnung in Paris von 38 auf 30 € pro qm gesenkt werden bzw. von Zweiraumwohnungen in direkter Nachbarschaft von Paris von 24 auf 20 €.
Des Weiteren wird die Kündigungsfrist einer Wohnung für den Mieter von drei auf einen Monat reduziert. Der Vermieter kann einen Mietvertrag nur bei Eigenbedarf, Veräußerung und in einigen wenigen Ausnahmefällen kündigen.
Touristenwohnungen
Die vermehrte Nutzung von Wohnraum als möblierte Touristenbleibe in den angespannten Märkten der Ballungszentren wird streng reglementiert. Mit der Maßnahme soll Wohnraum gesichert werden, der sonst dem Markt entzogen wird.
Derartige Angebote stehen in Zukunft unter Genehmigungsvorbehalt der Gemeinden, die auch das Recht bekommen, Wohnungen bei Verdacht auf touristische Vermietungen zu inspizieren. Ausgenommen von Genehmigungen sind nur Wohnungen, in denen ein Eigentümer selbst mindestens acht Monate im Jahr wohnt.
Begrenzung der Maklerkosten
Die meist eine Monatsmiete betragenden Maklerkosten sind in Zukunft nicht mehr vom Mieter, sondern vom Vermieter zu tragen. Dies gilt allerdings nicht für die Kosten, die durch die Besichtigung, die Zusammenstellung des Mieterdossiers, das Abfassen des Mietvertrags und die Wohnungsabnahme entstehen. Diese sind auf Grundlage einer nicht an die Miete gekoppelten Gebührenordnung hälftig von Mieter und Eigentümer zu entrichten.
Die in Frankreich häufig von Maklern an Wohnungsinteressenten verkauften Listen mit zu vermietenden Objekten müssen exklusiven Charakter haben, d. h. sie dürfen nicht auf Listen anderer Makler oder auch auf Internetplattformen angeboten werden. Die bisherige Praxis der Mehrfachangebote führte häufig bei oft geringen Erfolgsaussichten zu Kosten auf der Seite potentieller Mieter. Zudem soll der Maklerberuf durch Fortbildungspflichten professionalisiert werden.
Neue Mietverträge
Die Mietverträge und die Einzugs- und Auszugsprotokolle werden standardisiert. In den Mietverträgen werden neben der Miethöhe auch die Vergleichsmiete des Viertels und die Miete des Vormieters sowie der Ausrüstungsstand und Modernisierungen festgehalten.
Bisher durfte der Vermieter aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes bestimmte Informationen nicht verlangen. Diese restriktive Regelung zur Klärung der Zahlungsfähigkeit eines möglichen Mieters hat sich als wirkungslos erwiesen. Der Staat legt deshalb in Zukunft per Dekret eine Liste der von einem Mieter beizubringenden Dokumente fest, die dieser zum Abschluss eines Mietvertrages vorlegen muss.
Schutz vor Räumung im Winter
Die Periode des Räumungsschutzes für Mieter wird um zwei Wochen verlängert. Sie gilt in Zukunft vom 15. Oktober bis zum 31. März.
Sicherung gegen Mietausfälle
Neue Wege geht das Gesetz mit der Einführung einer vom Steuerzahler finanzierten Mietausfallversicherung (Garantie universelle de loyer GUL) für Privatvermieter zum 1. Januar 2016. Die von einer neu geschaffenen Behörde geführte GUL soll den Vermieter absichern und so die Anreize zur Vermietung erhöhen und gleichzeitig Mietern aus Problemgruppen (z. B. prekär Beschäftigte oder Studenten) helfen, leichter an Wohnraum zu kommen bzw. ihren Verpflichtungen nachzukommen. Der Abschluss einer GUL ist freiwillig und kann alternativ zu der gesetzlich geregelten Mietkaution (1 Monatsmiete) angeboten werden.
Die GUL übernimmt Mietrückstände von bis zu 18 Monaten in der Höhe der örtlich üblichen Vergleichsmiete. Da ein Zahlungsrückstand spätestens zwei Monate vor der Einleitung gerichtlicher Schritte gemeldet werden muss, soll die neue Regelung auch zur Früherkennung von finanziellen Problemen von Mietern beitragen, sodass soziale Dienste schneller reagieren können (z. B. Schuldnerberatung). Bei Mietausfällen wird der Mieter Schuldner der GUL. Diese kann die aufgelaufene Mietschuld in Härtefällen teilweise oder ganz erlassen. Wer in Deutschland auf Nummer sicher gehen will, setzt auf eine sorgfältige Mieterauswahl und ein professionelles Property Management. Um einem Missbrauch vorzubeugen, wird die GUL ermächtigt, ggf. Mietschulden über die Staatskasse (Trésor public) einzutreiben und Sperrfristen von zwei Jahren zu verhängen.
Bekämpfung von Schrottimmobilien
In Frankreich gelten etwa 450.000 oft überbelegte Wohnungen als Schrottimmobilien. In Zukunft kann einschlägig verurteilten Miethaien wegen der Vermietung von derartigen Unterkünften der Erwerb von Wohnungen für 5 Jahre untersagt werden. Zudem können Gemeinden bei Schrottimmobilien Renovierungsfristen setzen und bei Fristüberschreitung Strafen von 1.000 € pro Tag verhängen. Des Weiteren können sie auch die Auszahlung von Wohnbeihilfen an den Vermieter bis zur Behebung von konstatierten Unzulänglichkeiten aussetzen.
Erleichterter Zugang zu Sozialwohnungen
Der bürokratische Aufwand für den Bezug einer Sozialwohnung wird mit einem vereinheitlichten auch per Internet zugänglichen Antragsverfahren erleichtert. Zudem können auch Anbieter Informationen über zentrale Register abrufen. Wer Objekte über Essen hinaus besitzt, findet Unterstützung bei der Hausverwaltung im Ruhrgebiet. Formulare und Musterschreiben für Vermieter finden Sie bei unseren Downloads und Vorlagen.
Weitere Informationen:
Ministère de l’égalité du territoire et du logement
Quelle: http://www.ambafrance-de.org/Neues-franzosisches-Mietrecht-will
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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