Wikipedia: Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung für Mietshäuser oder -Wohnungen (auch Mietverwaltung oder „Wohnungsverwaltung“ genannt) beschäftigt sich im Bereich der Immobilienwirtschaft mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern (meist Mehrparteienhäuser), Wohnanlagen, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten. Unter „Hausverwalter(in)“ versteht man eine selbständige Person, welche eigene oder fremde Häuser und Wohnungen verwaltet.

Die Hausverwaltung wird oft mit dem Hausmeister verwechselt. Der Hausmeister ist jedoch nur angestellt, z. B. bei der Hausverwaltung oder einem externen Dienstleister, und verrichtet überwiegend Handwerkerleistungen, während es sich bei der Hausverwaltung um eine administrative Tätigkeit handelt.

Aufgaben

Einen gesetzlichen Aufgabenkatalog für die Verwaltung von Mietobjekten gibt es nicht und auch keine zwingende abgeschlossene Berufsausbildung. Insofern ergeben sich die Aufgaben einer Hausverwaltung einzig aus der getroffenen vertraglichen Vereinbarung zwischen Objekteigentümer und Hausverwaltung.

Bei den zu vereinbarenden Aufgaben lässt sich unterscheiden zwischen der kaufmännischen Verwaltung

• Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)
• Anpassung der Mieten bei Index- und Staffelmietvereinbarungen
• Verhandeln und Gestalten von Mietverträgen und Nachträgen sowie sonstigen gebäudespezifischen Verträgen
• Forderungsmanagement gegenüber den Mietern und sonstigen Debitoren
• regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)
• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
• Bezahlung anfallender Kosten
• Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser und anderes mehr)
• Prüfung monetärer Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (Miethöhe, Versicherungskosten usw.)
• Umfang der Führung von Büchern wie Objekt- und Mieterakten
• Budget und Wirtschaftsplanung
• Erstellung von Objektreportings und sonstigen Auswertungen für den Eigentümer
• andere kaufmännische Aufgaben (unter anderem die Prüfung und die Optimierung von Energielieferverträgen)
• bei Gewerbeimmobilienverwaltungen zunehmend die Nachbewertung von Gewerbeimmobilien im Rahmen von Verkehrswertermittlungen

und einer technischen Verwaltung

• Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z. B. Klingelanlage, Heizung, Aufzug)
• Kontrolle/Überwachung von Dienstleistern (z. B. Reinigung, Gartenpflege)
• Durchführen/Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)
• Durchführen von Modernisierungen, meist nach Rücksprache mit dem/den Eigentümer(n)
• Wohnungsabnahmen und Neuvermietung
• andere technische Aufgaben

Aus Einzelvorschriften können sich Verpflichtungen für einen Vermieter ergeben. Diese Aufgaben übernimmt dann die Hausverwaltung. Rechtsgrundlage für Wohnraummietverträge sind die §§ 535 ff. BGB.

Abgrenzung

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist nicht Aufgabe der Hausverwaltung im Sinne der „Mietverwaltung“. Diese ist als „Wohnungseigentumsverwaltung“ (WEG-Verwaltung) in einem eigenen Artikel beschrieben, da diese dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt. Eine Person kann beide Tätigkeiten zugleich ausüben (sog. „Mischverwaltung“), zum Beispiel zur Erzielung von Synergieeffekten. Doch ist dabei die Mietverwaltung von der Wohnungseigentumsverwaltung rechtlich (andere Vertragsgrundlage), monetär (getrennte Konten) und organisatorisch strikt zu trennen.

Auch die Wohnungsvermittlung gehört nicht zur Aufgabe der Mietverwaltung in Essen.

Verwaltung gewerblicher Immobilien

Darüber hinaus gibt es noch die Verwaltung von Gewerbeimmobilien. Diese wird zunehmend nicht von den klassischen Hausverwaltungen abgedeckt – hierzu bieten Firmen unter dem Stichwort Property Management (kfm.) und Facilitymanagement (techn.) ihre Dienstleistungen an.

Sonstiges

Einige Verwaltungsfirmen bieten neben der reinen Verwaltung auch einen Hausmeisterservice an. Dazu gehören typischerweise Kleinreparaturen, Gartenarbeiten oder die Treppenhausreinigung. In solchen Fällen ist der Übergang zum „Gebäudemanagement“ oder „Facilitymanagement“ fließend. Diese Begriffe sind mit dem Begriff „Hausverwaltung“ verwandt, aber nicht deckungsgleich.

Die Hausverwaltungen erhalten für ihre Dienstleistungen ein Honorar. Meist wird es je Wohneinheit als Fixbetrag oder als prozentuale Beteiligung berechnet. Leerstand wird oftmals gesondert berechnet. Dieses Honorar zählt zu den Kosten des Eigentümers. Er darf es nicht auf die Mieter umlegen. Anders verhält sich dies im Gewerbemietrecht: Zwar werden z. B. in der Betriebskostenverordnung die Verwaltungskosten ausgenommen, jedoch nur für die Wohnraummiete.

Neuerdings erweitern sich die Wirkungskreise der klassischen Hausverwaltungen aus aktuellem Anlass. Mieter und WEG-Eigentümer erwarten auch Betreuung durch ihre beauftragte Hausverwaltung im Bereich Strom, Gas, Heizung und Energieersparnis.

Hausverwaltungen haben meistens einen regional begrenzten Tätigkeitsradius. Nur wenige Unternehmen bieten eine überregionale Dienstleistung an.

Qualifikation

Gesetzlich ist für die Tätigkeit von Hausverwaltern in Deutschland, entgegen der Situation in der EU, keine Qualifikation vorgeschrieben. Seit 1994 gibt es Ausbildungsmöglichkeiten für eine geordnete Verwalterausbildung bzw. -qualifizierung mit einem klaren Leistungsspektrum, die zu einer Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau führt. Im Weiteren gibt es Studiengänge an Fachhochschulen und Berufsakademien mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft und Immobilienmanagement zum Abschluss Diplom-Betriebswirt FH / BA, die eine berufliche Grundlage für eine ordnungsgemäße Verwaltertätigkeit darstellen. Bis zum Jahr 1994 war eine Ausbildung zum Kaufmann oder zur Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft üblich. Sie hatte sowohl die Verwaltung als auch die Vermittlung von Immobilien zur Grundlage. Erst dann wurden Verwaltung und Vermittlung getrennt und die Ausbildungszeit verkürzt.

Die Tätigkeit als Hausverwalter wird analog dem Vermögensverwalter gem. § 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG von den Finanzämtern als sonstige selbständige (freiberufliche) Tätigkeit anerkannt. Sie unterliegt somit nicht der Aufsicht des Gewerbeamtes und ist nicht gewerbesteuerpflichtig. Eine Anmeldung der selbständigen Tätigkeit als Hausverwalter beim Finanzamt ist ausreichend. Nimmt die persönliche Arbeitsleistung des Hausverwalters eine Größenordnung an, die seine Hauptverantwortlichkeit infrage stellt, ist von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Das gilt zum Beispiel bei der Verwaltung von mehr als ca. 1.000 Wohneinheiten. In diesem Fall ist eine Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt notwendig (siehe Vervielfältigungstheorien).^[1]

Geschichte

Den Beruf des Verwalters gibt es seit mehr als 2000 Jahren. Seneca (römischer Philosoph und reichster Römer) beschwert sich nämlich im 12. Brief an Lucilius über die Kosten für das vom Einsturz bedrohte Gebäude. Sein Verwalter sagt ihm, dies sei nicht die Schuld seiner Nachlässigkeit. Er unternehme alles, aber das Landhaus sei alt. An dieser Stelle ist also der Berufsstand des Verwalters nachgewiesen.

Bezüglich des Berufsbildes geschah nun aber nahezu 2000 Jahre lang nichts, erst im Februar 1978 gründeten 16 berufsmäßige Verwalter in München einen Verband, der heute als Bundesfachverband der Immobilienverwalter auftritt und sich in 11 regionale Verbände gliedert.^[2] Eine weitere Vorwärtsentwicklung entstand 1984, als erstmals eine Verwalter-Franchise-Organisation gegründet wurde. Ihr markantes Merkmal war ein „Leistungskatalog“ für die Verwalteraufgaben. Er gehört heute zum allgemeinen Standard.
Sie suchen eine Hausverwaltung in Essen? Vermietete Objekte betreut unser Team über die Mietverwaltung, Eigentümergemeinschaften über die WEG-Verwaltung in Essen. Wer mit seinem bisherigen Verwalter unzufrieden ist, wechselt über unseren Verwalterwechsel-Service ohne Lücke zu uns. Was Eigentümer dazu sagen, steht in den Erfahrungen mit GOTTSCHLING Immobilien.

Einzelnachweise

• BFH BStBI 1966 III, 489
• BVI Webseite

Literatur

• Schriftenreihe Vermieten und Mieten von A-Z. Rudolf Haufe-Verlag, Freiburg, ISSN 0945-392X
• Reinhold Pachowsky: Profi-Handbuch Wohnungs- und Hausverwaltung. Immobilien zuverlässig und erfolgreich vermieten, verwalten, kündigen. Walhalla Fachverlag, Regensburg 2010, ISBN 978-3-8029-3353-0

Quelle