Hausverwalter: Ordnung im Haus

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Folgende Meldung hat die Stiftung Warentest Tochter >>Finanztest<< zum Hausverwalter veröffentlicht:

Hausverwalter: Ordnung im Haus

Große Eigentümergemeinschaften haben meist professionelle Hausverwalter. Doch oft wissen Eigentümer nicht, welche Rechte und Pflichten der Verwalter hat. ­Finanztest beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wo steht eigentlich, was der ­Verwalter alles tun muss?

Seine Aufgaben sind vor allem im Verwaltervertrag und im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Eigentümer und Verwalter können den Vertrag frei gestalten, solange sie sich im gesetzlichen Rahmen bewegen.
Typische Aufgaben für Hausverwalter: der jährliche Wirtschaftsplan, die Organisation der Hausordnung, die Instandhaltung des Hauses und die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes.
Er darf aber nicht ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft teure Aufträge an Handwerker vergeben. Ausnahmen gelten nur für Notfälle.
Hat der Verwalter etwa zu überhöhten Preisen Aufträge an eine Handwerksfirma erteilt, muss er den Eigentümern die entstandenen Mehrkosten ersetzen.

Muss ich dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zum Einzug der Wohngeldvorauszahlungen erteilen?

Ja. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnungseigentümerversammlung die Erteilung der Einzugsermächtigungen durch die Eigentümer beschlossen hat.

Der Verwalter will im Verwaltungsvertrag seine Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken. Geht das?

Nein. Der Verwalter haftet grundsätzlich auch für normale Fahrlässigkeit. Er darf die Verjährung seiner Haftung auch nicht im Vertrag von drei auf zwei Jahre nach Ende der Verwaltung verkürzen.

Müssen die Eigentümer den Verwalter in der jährlichen Eigentümerversammlung entlasten?

Nein, einen Anspruch auf Entlastung hat der Verwalter nicht. Er muss auch ohne sie eine ordnungsgemäße Verwaltung leisten. Haben die Eigentümer den Verwalter in der Eigentümerversammlung entlastet, können sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen, wenn danach ein Schaden sichtbar wird, den er fahrlässig verursacht hat.
Das betrifft aber nicht Schäden, die der Verwalter vorsätzlich verursacht hat. In solchen Fällen haftet er trotz Entlastung.
Die Verweigerung der Entlastung dürfte das Verhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter trüben. Daher sollten die Eigentümer den Verwalter entlasten, wenn sie mit seiner Arbeit zufrieden sind und es ­keine Hinweise auf Unregelmäßigkeiten oder Schlampereien gibt.
Für eine Nichtentlastung würde nach Ansicht des Bonner Vereins „wohnen im eigentum“ etwa sprechen, wenn der Verwaltungsbeirat, der die Jahresabrechnung vor der Abstimmung in der Eigentümerversammlung prüft, Bedenken hinsichtlich der Richtigkeit oder Vollständigkeit anmeldet. Oder, wenn der Verwaltungsbeirat offensichtlich mit dem Verwalter kungelt. Auch der Verwaltungsbeirat muss übrigens nicht zwingend entlastet werden.

Wann kann man den Verwalter ­vorzeitig abberufen?

Das kann die Eigentümerversammlung nur, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter so stark gestört ist, dass eine Zusammenarbeit unzumutbar ist. Das ist aber nur in Extremfällen gegeben, etwa wenn der Verwalter Geld veruntreut.
Die Eigentümer sollten sich vor so einem Schritt beraten lassen, denn wenn das Gericht den Beschluss wieder aufhebt, sind noch mehr Spannungen garantiert.

Unser Rat

Prüfung. Bevor Sie den Verwalter engagieren, schauen Sie sich Häuser an, die er bereits verwaltet. So bekommen Sie einen Eindruck von seiner Arbeit. Achten Sie darauf, dass er eine Vermögenshaftpflichtversicherung hat. Sonst kann er im Ernstfall keinen Schadenersatz zahlen. Die Deckungssumme sollte bei großen Objekten in die Millionen gehen. Fragen Sie den Verwalter, wie viele ­Mitarbeiter er für wie viele Häuser ­beschäftigt. Mit nur einem technischen und einem kaufmännischen Mitarbeiter kann er in der Regel nicht mehr als rund 800 Wohnungen ordentlich verwalten.

Vertrag. Schließen Sie den Vertrag nicht unbefristet, denn wer weiß, ob der Verwalter o. k. ist. Oft werden Verwalterverträge auf fünf Jahre abgeschlossen.

Entlastung. Gibt es Anzeichen, dass der Verwalter geschlampt hat und etwa die Jahresabrechnung nicht in Ordnung ist, sollten Sie ihn in der jährlichen Eigen­tümerversammlung nicht entlasten. Denn das ist ein unwiderruflicher Verzicht auf Rechte.

Den Kompletten Bericht finden Sie auch unter: http://www.test.de/themen/steuern-recht/meldung/Hausverwalter-Ordnung-im-Haus-1326362-1326361/
Nemst Download des Heftartikels unter: http://www.test.de/filestore/f200601043.pdf?path=/protected/74/31/c34bbf80-40d8-421f-bab0-1d81f710048d-protectedfile.pdf&key=DE0537CCE6360D7B8C4CF3551E801730A8D611B6

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