Gewerbemieter und Corona

Wie gehe ich als Vermieter mit einer Betriebsschließung wegen Corona um?

Die Landesregierung NRW hat eine Allgemeinverfügung erlassen. Diese schränkt das öffentliche Leben ein, damit die Ausbreitung von Corona verlangsamt wird. Die Verfügung betrifft (vorerst) den Zeitraum vom 17. März 2020 bis 19. April 2020.

Wichtige Hinweise für Einschränkungen des öffentlichen Lebens in Essen

Coronavirus_ Das Ordnungsamt der Stadt Essen informiert zu den geltenden Regelungen

Weitere Maßnahmen zur Pandemie-Eindämmung _ Das Landesportal Wir in NRW

Den betroffenen Betrieben fehlt damit sofort die Geschäftsgrundlage. Sie können (fast) keine Umsätze mehr erzielen. Dazu kommt: In den Kühlhäusern der Restaurants liegt verderbliche Ware, die nicht vier Wochen oder länger haltbar ist.

Ob die Verfügung verlängert wird, ist offen. Zurzeit wird auch das Thema Ausgangssperre stark diskutiert. Nach unserer Meinung geht die Tendenz eher zu schärferen als zu lockeren Maßnahmen.

Fakt ist: Beides wird sich noch einmal negativ auf die betroffenen Betriebe auswirken. Zudem geht der Konsum in unsicheren Zeiten immer zurück (außer beim Klopapier).

Was können Vermieter tun?

Wie können Vermieter auf diese Ausnahmesituation reagieren? Als Vermieter haben Sie ein Interesse daran, dass der Betrieb in Ihren Mietflächen weiterläuft. Wägen Sie deshalb im Einzelfall ab, ob Sie Maßnahmen ergreifen. Bei der Abstimmung mit Ihren Mietern hilft Ihnen eine Mietverwaltung in Essen.

Aktuell sehen wir folgende Möglichkeiten:

1. Senkung der Miete
2. Verzicht auf Miete
3. Stundung der Miete

1. Senkung der Miete. Bei einer befristeten Senkung verzichten Sie für einen absehbaren Zeitraum auf einen Teil der Mieteinnahmen. Bedenken Sie dabei: Ein Betrieb braucht oft eine Anlaufzeit, bis er wieder die gewohnten Umsätze aus der Zeit vor Corona erreicht. Zudem kann die Verfügung über den 19.04.2020 hinaus noch verlängert werden. Beschränken Sie diese Maßnahme unbedingt zeitlich. Nehmen Sie am besten auch einen Verweis auf die Corona-Maßnahmen auf. So haben Sie einen doppelten Boden.
2. Verzicht auf Miete. Reicht eine Senkung nicht aus, ist der Verzicht auf die Miete der nächste logische Schritt. Beschränken Sie auch diesen Schritt zeitlich und nehmen Sie den Hinweis auf Corona in die Vereinbarung auf.
3. Stundung der Miete. Dies ist aus unserer Sicht der beste Weg. Mit einer Stundung behalten Sie alle Ansprüche auf Ihre Forderungen und schieben nur die Fälligkeit nach hinten.  Auch kann hier direkt eine Ratenzahlung vereinbart werden. Wichtig ist auch hier die zeitliche Beschränkung. Solange kein Ende der Maßnahmen in Sicht ist, sollten die Rückzahlungsmodalitäten auch offengelassen werden.

Weiterer Tipp: Streben Sie bei den Verhandlungen eine selbstschuldnerische Bürgschaft an. Bürge sollte eine natürliche Person sein, die außerhalb der Gesellschaft oder des Betriebs steht. So haben Sie im Ernstfall eine weitere Person, auf die Sie zugreifen können.

Möglich ist auch eine Mietausfallversicherung. Wer mehrere Gewerbeflächen hält, findet im Property Management den passenden Rahmen. Bei der aktuellen Lage muss man prüfen, ob ein Versicherer derzeit überhaupt bereit ist, einen Vertrag zu zeichnen. Zudem wirken diese Versicherungen meist erst nach 3 bis 6 Monaten – also nur für zukünftige Ausfälle.

In allen drei Fällen sollten Sie nur die Kaltmiete anfassen, nicht die Betriebskosten. Die sollte der Pächter weiterhin zahlen. Denn das sind durchlaufende Kosten, die Sie an Versorger und andere weitergeben müssen.

Was sagt das Finanzamt dazu?

Steuerberatung ist Steuerberatern vorbehalten. Daher der Hinweis: Dieser Text ist keine Steuerberatung und auch keine ähnliche Leistung.

Beachten Sie: Bei einer Vermietung muss eine Einkünfteerzielungsabsicht bestehen. Nur dann erkennt das Finanzamt die Ausgaben an – siehe auch § 21 Einkommensteuergesetz (EStG)

Auch sieht das Finanzamt Mindestmieteinnahmen vor – Stichwort verbilligte Vermietung und besondere Vorsicht auch bei Familienangehörigen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Finanzämter mit Augenmaß handeln werden und der Argumentation folgen werden. Vermutlich erhalten die Finanzämter dazu auch entsprechende Vorgaben. Aktuell hat das Bundesministerium der Finanzen ein Corona-Schutzschild für Deutschland auf der Startseite.