Gewerbemieter und Corona

Wie gehe ich als Vermieter mit einer Betriebsschließung wegen Corona um?

Die Landesregierung NRW hat eine Allgemeinverfügung erlassen. Diese schränkt das öffentliche Leben ein, damit die Ausbreitung von Corona verlangsamt wird. Die Verfügung betrifft (vorerst) den Zeitraum vom 17. März 2020 bis 19. April 2020.

Wichtige Hinweise für Einschränkungen des öffentlichen Lebens in Essen

Coronavirus_ Das Ordnungsamt der Stadt Essen informiert zu den geltenden Regelungen

Weitere Maßnahmen zur Pandemie-Eindämmung _ Das Landesportal Wir in NRW

Betroffenen Betrieben wird damit sofort die Geschäftsgrundlage entzogen. Diese haben somit (fast) gar keine Möglichkeit Umsätze zu erzielen. Darüber hinaus dürften bei Restaurants die Kühlhäuser mit verderblicher Ware gefüllt sein, die nicht vier Wochen oder länger haltbar ist.

Weiter kann nur spekuliert werden, ob die Verfügung verlängert wird. Zurzeit wird auch das Thema Ausgangssperre stark diskutiert. Nach unserer Meinung geht Tendenz eher Richtung Verschärfung als Lockerung der Maßnahmen.

Fakt ist: Beides wird sich noch einmal negativ auf die betroffenen Betriebe auswirken. Zudem geht der Konsum in unsicheren Zeiten immer zurück (außer beim Klopapier).

Was können Vermieter tun?

Wir können Vermieter auf diese Ausnahmesituation reagieren? Grundsätzlich wird jeder Vermieter ein Interesse an der Fortführung des Betriebes in seinen Mietflächen haben. Daher sollte im Einzelfall abgewogen werden, ob man Maßnahmen ergreift.

Aktuell sehen wir folgende Möglichkeiten:

1. Senkung der Miete
2. Verzicht auf Miete
3. Stundung der Miete

1. Senkung der Miete. Bei einer temporären Senkung der Miete wird für einen absehbaren Zeitraum auf einen Teil der Mieteinnahmen verzichtet. Hierbei muss abgewogen werden, dass ein Betrieb auch eventuell eine Anlaufzeit braucht um wieder die (gewohnten) Umsätze vor der Corona Zeit zu generieren. Zudem kann die Verfügung über den 19.04.2020 hinaus noch verlängert werden. Diese Maßnahme ist unbedingt zeitlich zu beschränken. Vielleicht sollte auch noch ein Verweis auf die Corona Maßnahmen sein, damit man einen doppelten Boden hat.
2. Verzicht auf Miete. Sofern eine Senkung nicht ausreichend ist, ist der nächste logische Schritt der Verzicht auf die Miete. Auch hier ist dringend eine zeitliche Beschränkung vorzunehmen und in der Vereinbarung der Hinweis auf Corona aufzunehmen.
3. Stundung der Miete. Dies ist aus unserer Sicht der beste Weg. Mit einer Stundung erhalte ich alle Ansprüche auf Forderungen und schiebe die Fälligkeit in die Zukunft.  Auch kann hier direkt eine Ratenzahlung vereinbart werden. Wichtig ist auch hier die zeitliche Beschränkung. Solange kein Ende der Maßnahmen in Sicht ist, sollten die Rückzahlungsmodalitäten auch offengelassen werden.

Weiterer Tipp: Bei den Verhandlungen sollte angestrebt werden eine Bürgschaft (selbstschuldnerisch) aufgenommen werden. Dies sollte eine natürliche Person sein, die außerhalb der Gesellschaft bzw. Betrieb steht. Dies ist die einfachste Variante weitere Personen für einen eventuellen Zugriff zu haben.

Auch gibt es immer die Möglichkeit für eine Mietausfallversicherung. Bei der aktuellen Lage muss man prüfen, ob ein Versicherer derzeit überhaupt bereit ist, einen Vertrag zu zeichnen. Zudem wirken diese Versicherungen meist erst nach 3 bis 6 Monaten – also nur für zukünftige Ausfälle.

In allen drei Fällen sollte grundsätzlich nur die Kaltmiete angefasst werden – nicht die Betriebskosten. Diese sollte der Pächter immer weiterhin aufbringen. Die Positionen stellen ja lediglich durchlaufende Kosten dar, den man an Versorger etc. weitergeben muss.

Was sagt das Finanzamt dazu?

Grundsätzlich ist die Steuerberatung nur Steuerberatern vorbehalten. Daher der Hinweis: dies ist keine Steuerberatung oder stellt eine ähnliche Leistung dar.

Zu beachten ist, dass bei einer Vermietung grundsätzlich die Einkünfteerzielungsabsicht bestehen muss, damit das Finanzamt die Ausgaben anerkennt – siehe auch § 21 Einkommensteuergesetz (EStG)

Auch sieht das Finanzamt Mindestmieteinnahmen vor – Stichwort verbilligte Vermietung und besondere Vorsicht auch bei Familienangehörigen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Finanzämter mit Augenmaß handeln werden und der Argumentation folgen werden. Auch ist davon auszugehen, dass Finanzämter auch hierzu gebrieft werden. Aktuell hat das Bundesministerium der Finanzen ein Corona-Schutzschild für Deutschland auf der Startseite.