Die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen im WEG-Bereich

Eine Aktion mit Tücken und dem Teufel im Detail

Sanierungsmaßnahmen können bei sämtlichen Immobilien erforderlich sein. Während man beispielsweise als unabhängiger Objektbesitzer in der Regel einen sehr kurzen Entscheidungsweg hat, ob und in welchem Rahmen Maßnahmen durchgeführt werden sollen und ob möglicherweise ein Darlehen die Planungen gewährleisten kann, gestaltet sich der erfolgreiche und vor allem rechtlich einwandfreie und damit nachhaltige Weg hin zu einer Sanierungsmaßnahme im Bereich von Eigentümergemeinschaften oft als koimpliziert.

Die Instandhaltungsrücklage deckt zwar in der Theorie herkömmliche anfallende Maßnahmen ab, in der Praxis kommt es jedoch immer wieder zu erforderlichen Maßnahmen, welche die ursprünglich kalkulierten und letztenendes erhofften Preisdimensionen übersteigen oder sogar weit übersteigen. Ab diesem Punkt sehen sich die Eigentümer mit drei Möglichkeiten auseinandergesetzt: (1) Verzicht auf die Maßnahme, zum Beispiel durch Aufschub oder Improvisation bzw. provisorischer Maßnahmen, (2) Beschluss über Sonderumlage aller Eigentümer und (3) Aufnahme eines Darlehens durch die Eigentümergemeinschaft.

Kommt es zu einer Einigkeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft, die Maßnahme zwar zu realisieren, auf die Sonderumlage jedoch zu verzichten, führt dies zunächst zur Überlegung, wer überhaupt als Finanzierungspartner infrage kommt. Üblicherweise kommen ab diesem Punkt Banken als potenzielle Darlehensgeber in Betracht; mittlerweile sind aber auch alternative Darlehensgeber wie zum Beispiel Bausparkassen oder Versicherungsgesellschaften zu solch einem Schritt bereit – wobei erwähnt werden muss, dass letztgenannte aufgrund von gesetzlichen Vorgaben erheblichen Wert auf Kreditsicherheiten legen müssen, wenn es nicht gerade um Kleinstdarlehen geht. Gängig sind heutzutage auch Crowdfundings, also Geldsammel-Projekte, wo viele Personen mit zumeist geringen Beträgen zu Finanzierungen beitragen und als stille Beteiligte (oft mit Genussrechten) agieren. In einem zuvor fest vereinbarten Rahmen und Vertrag verpflichtet sich der Darlehensnehmer zur Rückzahlung des ausgereichten Darlehens innerhalb einer bestimmten Laufzeit. Mit einem Steuerberater sollte vorher abgewogen werden, inwiefern ein solches Unternehmen sinnvoll ist, wenn Eigentümer von der Plattform etwa eine Verzinsung erhalten, denn diese ist steuerlich genauso zu behandeln, wie die Zinsaufwendungen für die Bedienung des Darlehens steuerlich geltend gemacht werden können. Die Lösung für einen guten Plan ist es oft, externes know-how (Kreditvermittler) hinzuzuziehen, welches sich darauf spezialisiert hat, Darlehen zu beschaffen. Die übliche Vermittlungsprovision liegt zwischen 1 und 1,5 Prozent der Darlehenssumme. Darüber hinaus muss klargestellt werden, dass der Vermittler auch tatsächlich unabhängig handelt. Eine weitere Möglichkeit wäre eine Kreditbeschaffung auf Basis einer honorarpflichtigen Dienstleistung in Auftrag zu geben, wo der Dienstleister nur anfallende Aufwendungen wie den vereinbarten Stundensatz in Rechnung stellt. WEG-Verwaltungen können potenzielle Kreditgeber auch selbst ansprechen, können die Angebote oft aber nicht auf dem gleichen Level wie dafür spezialisierte Vermittler vergleichen und haften obendrein unter Umständen, wenn die getroffene Wahl sich am Ende als suboptimal herausstellt. Kreditvermittler haben sich aus gutem Grund auf dieses Thema spezialisiert; alles in allem gibt es nämlich einige zu beachtende Punkte. Besonders interessant ist die Laufzeit des Darlehens und die Summe aller Aufwendungen bis zur vollständigen Rückführung. An dieser Stelle ist zu empfehlen, eine feste Vereinbarung der Zinsbindung bis zur kompletten Rückzahlung des Darlehens zu erreichen; bei längeren Laufzeiten als etwa fünfzehn Jahren begrenzt dies die Zahl der potenziellen Darlehensgeber zwar, bringt aber ein hohes Maß an Kalkulationssicherheit für die Eigentümergemeinschaft mit sich. Zusätzlich sollte man konzentriert die sogenannten Covenants lesen, das sind Nebenabreden in Kreditverträgen für genau definiertes Wohlverhalten seitens der Darlehensnehmer gegenüber der Bank, bei dessen Nichteinhaltung Sanktionen drohen.

Eine Übersicht der wichtigsten Kriterien für den Vergleich von Darlehensangeboten:

• Nominalzins
• Zahlweise (monatlich, viertel- oder halbjährlich)
• Tilgungsverrechnung, sofort oder nachträglich
• Zahlung innerhalb der Zahlungsperiode, vorschüssig oder nachschüssig
• Taxkosten (Wertermittlung)
• Kontoführungsgebühren
• Darlehensform: Tilgungs- oder Annuitätendarlehen
• Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Tilgung
• Zinsbindungsfrist
• Tilgungshöhe
• Sicherheiten und Zusatzsicherheiten
• Möglichkeit und Konditionen für Sondertilgungen
• Kosten für Jahressaldenbestätigungen
• sonstige Bearbeitungsentgelte, einmalig und jährlich
• Auszahlungskurs
• Disagio (Abschlag, um den der Preis oder Kurs hinter dem Nennwert oder der Parität eines Wertpapiers oder einer Geldsorte zurückbleibt)

Abschließend ist festzuhalten, dass die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen im WEG-Bereich eine komplexe Angelegenheit ist. Mit der bloßen Beschaffung des Darlehens ist es nämlich nicht getan; es muss den Eigentümern ferner glaubhaft nachgewiesen werden, die für alle Beteiligten optimale Lösung gewählt zu haben. Als Eigentümergemeinschaft sollten Sie sich demnach gut überlegen, ob die Baumaßnahme wirklich notwendig ist und wenn ja, ob sie sofort durchgeführt werden muss. Funktioniert der kurzfristige Weg über die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage nicht, planen sie in Absprache mit Experten genau die nächsten Schritte. Als WEG-Verwaltung ist es ebenso ratsam, Ruhe zu bewahren und mit einem geschulten Kreditvermittlungsunternehmen die Finanzierungsmöglichkeiten auszuloten. Das kommt Ihrem Objekt zugute, das kommt Ihrem Geldbeutel zugute und letzten Endes stehen Sie rechtlich auf der sicheren Seite.

Quelle: vdiv aktuell – Potenziale (Ausgabe 05 | 20 / S.24+25)

Autor: Simon Schlömer