(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist unbefriedigend. Zwar dürfen Mieter bei Wohnungsmängeln ihren Vermietern Druck machen und einen Teil der Miete zurückbehalten, aber zeitlich nicht unbegrenzt und auch nicht in jeder beliebigen Höhe. Offen bleibt aber, welcher Anteil der Miete tatsächlich zurückbehalten werden darf und wie lange Mieter dieses Zurückbehaltungsrecht ausüben dürfen. Hier fehlen klare Vorgaben“, kritisierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 19/14). „Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs sind vage. Sie schaffen keine Rechtssicherheit und Rechtsklarheit.“
Der Fall vor dem Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof hatte einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Mietrückständen stattgegeben. Der Mieter hatte die Miete um 20 Prozent gemindert und das Vierfache des Minderungsbetrages, das heißt 80 Prozent, zurückbehalten. Die Karlsruher Richter erklärten, der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sei nicht eingehalten worden. Das Zurückbehaltungsrecht dürfe nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Es dürfe nur so lange ausgeübt werden, wie es seinen Zweck erfüllt. Dieser Zweck besteht darin, den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu drängen. Der insgesamt einbehaltene Betrag müsse in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen.
Mietminderung und Zurückbehaltung im Überblick
Der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes wies darauf hin, dass Mieter bei Wohnungsmängeln die Miete in einem angemessenen Umfang mindern können. Daneben kann der Mieter nach der bisherigen Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte den drei- bis fünffachen Minderungsbetrag zurückhalten. So kann er Druck aufbauen, damit der Vermieter die Mängel beseitigt. Den zurückbehaltenen Teil der Miete muss der Mieter nachzahlen, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Die geminderte Miete dagegen muss der Mieter nicht nachzahlen. Sie ist für den Vermieter verloren.
Siebenkotten: „Jetzt ist die Rechtslage unklar. Neben der Mietminderung kann der Mieter weiterhin einen Teil der Miete zurückbehalten. Konkrete Anhaltspunkte, welcher Anteil der Miete zurückbehalten werden darf und wie lange das Zurückbehaltungsrecht besteht, gibt der Bundesgerichtshof nicht. Der Hinweis, der zurückbehaltene Betrag müsse in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen, hilft niemandem weiter.“
Mängel zügig abstellen entschärft den Streit
Für Vermieter ist die Lehre einfach: Wer gemeldete Mängel schnell beseitigt, kommt in diese Lage gar nicht erst. In der Mietverwaltung laufen alle Mängelmeldungen an einer Stelle zusammen und werden nachverfolgt. Kleinere Arbeiten am Objekt erledigt der Hausmeisterservice direkt vor Ort. Und wer mit der bisherigen Betreuung unzufrieden ist, kann jederzeit die Hausverwaltung wechseln.