Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen Zahlungen einzustellen. Für Abgrenzungen ist dort kein Raum.
Hintergrund
Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Gesamtabrechnung wie auch in die Einzelabrechnungen nicht die Kosten für die im Jahr 2008 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet worden sind.
Einige Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Entscheidung
Der BGH gibt der Klage statt, soweit die Einzelabrechnungen betroffen sind, denn diese verstoßen gegen die Heizkostenverordnung (HeizKV). Hinsichtlich der Gesamtabrechnung hat die Klage keinen Erfolg.
Heizkostenverordnung gilt unmittelbar
Die Vorschriften der HeizKV sind unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben.
Die HeizKV ist allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer WEG geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen. Dieser muss von der WEG erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizKV möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen.
Daraus folgt aber nicht, dass die Regelungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten. Die Wohnungseigentümer müssen den Rahmen der HeizKV selbst ausfüllen. Dabei geht es um die Frage, wie sie die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen. Vor allem müssen sie einen der möglichen Verteilungsmaßstäbe wählen. Insoweit bedarf es einer Regelung durch die WEG. Eine Beschlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach der HeizKV abzurechnen ist, ist hingegen nicht erforderlich.
Allein eine den Anforderungen der HeizKV genügende Abrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die sich nicht am Verbrauch orientiert, ist der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine der HeizKV entsprechende Regelung eingeführt haben. Dann müssen sie eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.
Gesamtabrechnung ist reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
Die Verwaltung muss eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorlegen. Ein Wohnungseigentümer muss sie auch ohne fachliche Hilfe verstehen können. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle im Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen, die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.
Für Abgrenzungen in der Gesamtabrechnung ist kein Raum. Mit Abgrenzungen ließe sich die Abrechnung nicht mehr oder nur noch erschwert prüfen. Ein sachlicher Grund, davon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht. Aus der HeizKV lässt sich ein solcher Grund jedenfalls nicht herleiten.
Einzelabrechnung nach Verbrauch
Die HeizKV erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der HeizKV ist daher bereits dann Genüge getan, wenn allein die Einzelabrechnungen verbrauchsabhängig aufgebaut sind. Dort müssen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. In der Gesamtabrechnung ist das nicht erforderlich.
Dass sich die Einzelabrechnung dann ausnahmsweise nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen. Voraussetzung ist, dass die Abweichung in der Einzelabrechnung deutlich erkennbar und verständlich erläutert ist. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.
Allgemeiner Schlüssel für nicht verbrauchte Brennstoffe
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die HeizKV keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen oder einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.
Was Eigentümer daraus mitnehmen
Eine Jahresabrechnung, die einer Anfechtung standhält, ist Handarbeit. Wer sie nicht selbst erstellen möchte, gibt diese Aufgabe an eine WEG-Verwaltung ab, die Gesamt- und Einzelabrechnung sauber trennt. Was eine solche Betreuung kostet, zeigt die Übersicht der Preise für die WEG-Verwaltung. Bei gemischten Objekten kommt Hausverwaltung und WEG-Verwaltung aus einer Hand infrage. Antworten auf typische Rückfragen stehen in den häufigen Fragen zur Hausverwaltung.
(BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10)
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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