Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in einem gegen die WEG gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaft die eidesstattliche Versicherung abzugeben.
Hintergrund
Der Gläubiger einer WEG hat gegen diese ein Versäumnisurteil über 1.234,84 Euro erwirkt. Er betreibt gegen die WEG die Zwangsvollstreckung und beantragt, dass die WEG die eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid“) abgeben soll.
Der Gerichtsvollzieher hat den Verwalter zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geladen. Dem hat der Verwalter widersprochen. Er meint, er sei weder berechtigt noch verpflichtet, eine eidesstattliche Versicherung für die WEG abzugeben.
Entscheidung
Der Verwalter einer WEG ist verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben.
Nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG ist der Verwalter u. a. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Vollstreckungsverfahren zu führen. § 43 Nr. 5 WEG bezieht sich auch auf Klagen Dritter, die sich gegen die WEG richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum oder seine Verwaltung beziehen. Kommt es aufgrund einer derartigen Klage eines Dritten zu einem Vollstreckungsverfahren gegen die Gemeinschaft, so ist der Verwalter schon nach dem Wortlaut des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG berechtigt, die Gemeinschaft dabei zu vertreten. Teil des Vollstreckungsverfahrens ist auch die eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 899 ff. ZPO.
Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Die Wahrnehmung der Interessen der WEG in einem gegen sie gerichteten Vollstreckungsverfahren gehört zu den Aufgaben des Verwalters. Er muss insbesondere dafür sorgen, dass die an die Gemeinschaft gerichteten Rechnungen bezahlt werden. Das umfasst auch die Erfüllung gesetzlicher Pflichten, die damit im Zusammenhang stehen.
Der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse daran, vollständige Auskunft über die Vermögensverhältnisse der WEG zu erhalten. Zu dieser Auskunft wird aber in der Regel nur der Verwalter in der Lage sein. Dieses Interesse des Gläubigers wird nicht ausreichend dadurch gewahrt, dass sich die Eigentümer vom Verwalter unterrichten lassen können. Denn die Eigentümer werden das in der Regel nicht ohne Weiteres von sich aus tun. Außerdem ließe sich eine solche Informationsbeschaffung durch die Eigentümer nur schwer durchsetzen.
Was das für die Eigentümergemeinschaft bedeutet
Zahlungsrückstände und Zwangsvollstreckung sind unangenehm, gehören aber zum Verwalteralltag. Welche Pflichten dabei auf den Verwalter zukommen, zeigt die Übersicht der Aufgaben eines WEG-Verwalters. Eine sorgfältige WEG-Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft behält Hausgeld und Rücklage im Blick, bevor es überhaupt so weit kommt. Wer mit der bisherigen Betreuung unzufrieden ist, findet Unterstützung beim Verwalterwechsel. Objekte außerhalb der Stadt betreut die Hausverwaltung im Ruhrgebiet.
(BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10)
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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