Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümer orientieren.
Vorsicht, wenn es teurer wird
Hintergrund
Der ehemalige Verwalter einer WEG verklagt diese auf Freistellung von einem Negativsaldo auf dem ehemaligen WEG-Konto.
Im Oktober 2007 hatten die Wohnungseigentümer eine Sanierungsmaßnahme beschlossen. Hierbei gingen sie anhand der im Vorfeld vorgelegten Gutachten und Schätzungen von einem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus.
Bei der Durchführung der Maßnahme gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag. Die gesamten Kosten beliefen sich schließlich auf 18.000 Euro. Diesen Betrag zahlte der Verwalter vom WEG-Konto, das er auf seinen Namen eingerichtet hatte. Das Konto kam hierdurch mit fast 15.000 Euro ins Minus.
Die Verwaltung endete im Februar 2008. Das Konto war zu diesem Zeitpunkt noch mit gut 6.000 Euro im Soll. Der Ex-Verwalter verlangt nun von der WEG, ihn von diesem Betrag freizustellen.
Entscheidung
Der BGH gibt der WEG Recht. Der Verwalter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz.
Grundsätzlich dürfen Verwalter für die WEG keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierfür nicht durch Eigentümerbeschluss ermächtigt sind. Ob das stets auch für einen Kontokorrentkredit gilt, nennt der BGH aber „zweifelhaft“. Gemeint ist ein Kredit, mit dem der Verwalter eine beschlossene Instandhaltungsmaßnahme finanziert.
Die Frage, ob ein Kontokorrentkredit im Einzelfall doch zulässig sein kann, hat der BGH aber offen gelassen. Der Verwalter war nämlich nicht befugt, Aufträge über 18.000 Euro zu vergeben. Zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung gehört es, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer in deren Interesse durchzuführen. Er darf aber nicht in unbegrenzter Höhe Aufträge vergeben, nur um das Sanierungsziel zu erreichen. Das gilt auch dann, wenn der Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt.
Aus den Vorbereitungen ergab sich, dass die Eigentümer mit Kosten von etwa 4.000 Euro rechneten. Das muss der Verwalter berücksichtigen. Weit teurere Maßnahmen waren deshalb von dem Beschluss nicht gedeckt. Daran ändert auch ein Hinweis des Verwalters nichts. Er hatte den Eigentümern sofort nach Vergabe der weiteren Aufträge angezeigt, dass die Arbeiten teurer werden als ursprünglich geplant.
(BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, veröffentlicht am 25.3.2011)
Sanierung sauber beschließen
Wer eine Sanierung beschließt, sollte die erwarteten Kosten im Beschluss festhalten. In der WEG-Verwaltung in Essen begleiten wir Eigentümer dabei. Was das kostet, zeigen die Preise der WEG-Verwaltung. Wer die Hausverwaltung wechseln will, findet dort den Ablauf.
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301047206.07
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