Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von einem Mieter nach fristloser Kündigung die Räumung der Wohnung.
Das Mietverhältnis besteht seit 1979. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen. Zwischen Januar 2008 und März 2009 zahlte der Mieter 11 Mieten verspätet. Mit Schreiben vom 19. und 24.9.2008 mahnte der Vermieter den Mieter wegen der verspäteten Zahlungen ab. Der Mieter bestreitet, die Abmahnungen erhalten zu haben. Schließlich ließ der Vermieter eine weitere Abmahnung vom 12.2.2009 per Gerichtsvollzieher zustellen.
Die Miete für März 2009 ging erst am 10.3.2009 beim Vermieter ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6.4.2009 fristlos, hilfsweise ordentlich.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Dabei zählen alle Umstände des Einzelfalls, vor allem das Verschulden der Parteien und die beiderseitigen Interessen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt.
Bei der Frage, ob die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist, zählen auch die Vertragsverletzungen vor der Abmahnung. Nach mehreren unpünktlichen Zahlungen kann schon eine einzige weitere verspätete Zahlung nach der Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen. So lag der Fall hier. Der Mieter hat vor der Abmahnung vielfach zu spät gezahlt. Nach der Abmahnung zahlte er die Miete erneut zu spät. Das führte zur Kündigung.
(BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10)
Praxis: Mietzahlungen im Blick behalten
Zahlungseingänge zu überwachen und Abmahnungen fristgerecht zuzustellen, gehört zur täglichen Arbeit in der Mietverwaltung Essen. Für größere Bestände bieten wir Property Management in Essen und NRW. Was Eigentümer über die Zusammenarbeit sagen, lesen Sie unter Erfahrungen mit unserer Hausverwaltung.
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