Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind.
Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Mietstruktur. Strittig ist, ob der Vermieter die Wasserkosten künftig nach Verbrauch abrechnen darf. Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1979. Darin ist eine monatliche Kaltmiete vereinbart. Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt.
Im Juli 2008 bauten die Vermieter Kaltwasserzähler in der Wohnung ein. Wie zuvor angekündigt, rechnen sie die Wasserkosten seitdem nach Verbrauch ab. Die Wasserabrechnung für den Zeitraum Juli bis Dezember 2008 ergab eine Nachzahlung von 400 Euro.
Der Mieter weigert sich zu zahlen. Er meint, die Vermieter hätten die Mietstruktur nicht umstellen dürfen. § 556a BGB erlaubt dem Vermieter eine einseitige Änderung der Mietstruktur. Diese Vorschrift sei hier aber nicht anwendbar, denn sie trat erst am 1.9.2001 in Kraft – also nach Beginn des Mietverhältnisses.
Entscheidung
Der BGH gibt den Vermietern Recht.
Nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch eine einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten künftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung umgelegt werden. Maßstab ist dann ganz oder teilweise der erfasste Verbrauch oder die erfasste Verursachung. Das haben die Vermieter gemacht.
Der Vermieter darf die Mietstruktur auch dann ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Voraussetzung ist, dass die Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.
Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)
Praxis: Abrechnung nach Verbrauch
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Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1320739378.18
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