Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist.
Hintergrund
Eine Vermieterin verlangt vom ehemaligen Mieter Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung.
Der langjährige Mieter räumte die Wohnung in einem Zweifamilienhaus Ende Juni 2007. Zuvor war es mit der Vermieterin, die im selben Haus wohnt, zu Streit gekommen. Mit Schreiben vom 2.7.2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlusts“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.9.2007.
Am 30.6.2007 bot der Mieter der Vermieterin an, die Wohnung zurückzugeben. Als die Vermieterin dies ablehnte, warf er die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten. Am 1.10.2007 führten die Parteien schließlich wie zwischenzeitlich abgesprochen eine „offizielle“ Wohnungsübergabe durch.
Am 19.3.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, mit dem sie Schäden in der Wohnung ersetzt verlangt. Der Mieter meint, eventuelle Schadensersatzansprüche seien verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB habe zu laufen begonnen, als er am 30.6.2007 die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.
Entscheidung
Schadensersatzansprüche der Vermieterin sind nicht verjährt.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Erst mit der unmittelbaren Sachherrschaft kann er sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Schäden machen. Hingegen ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung.
Vorliegend hat die Verjährung erst mit Ablauf des 1.10.2007 begonnen, denn die Vermieterin hat die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten. Der Mieter hatte ihr Ende Juni zwar die Schlüssel angeboten und sie anschließend in den Briefkasten geworfen. Damit hat die Vermieterin die Wohnung aber nicht zurückerhalten.
Die Vermieterin war auch nicht mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug. Dabei kann offenbleiben, ob ein Mieter berechtigt ist, die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Jedenfalls muss der Vermieter eine Wohnung nicht „auf Zuruf“ zurücknehmen. Deshalb kam die Vermieterin hier nicht dadurch in Annahmeverzug, dass sie sich weigerte, die Schlüssel sofort an der Haustür zurückzunehmen.
Die Parteien haben im Anschluss noch einen „offiziellen“ Übergabetermin vereinbart und durchgeführt. Deshalb muss sich die Vermieterin auch nach Treu und Glauben nicht so behandeln lassen, als habe sie die Sachherrschaft über die Wohnung schon vor der Übergabe am 1.10.2007 erhalten.
(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11)
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Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322575735.82
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