Ein Nießbrauch kann auch am eigenen Grundstück bestellt werden. Hierfür muss der Eigentümer kein berechtigtes Interesse an der Bestellung nachweisen.
Hintergrund
Der Gläubiger eines Grundstückseigentümers hat auf dessen Grundstück eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen. Kurz vor der Eintragung im März 2010 hatte der Eigentümer im Februar 2010 im Grundbuch einen Nießbrauch an dem Grundstück für sich selbst eintragen lassen.
Der Gläubiger verlangt die Löschung des Nießbrauchs.
Entscheidung
Der Nießbrauch ist wirksam und muss nicht gelöscht werden.
Der Grundstückseigentümer kann einen Nießbrauch für sich selbst bestellen. Die Schaffung eines Rechts am eigenen Grundstück ist im Gesetz zwar nur für die Grundschuld und die Rentenschuld vorgesehen. § 889 BGB bestimmt jedoch: Ein Recht an einem fremden Grundstück erlischt nicht, wenn Eigentum und dingliches Recht später zusammenfallen. Daran zeigt sich, dass das Gesetz dingliche Rechte am eigenen Grundstück nicht ausschließt.
Zwar ist ein Nießbrauch nach seiner rechtlichen Konstruktion auf einen Dritten als Berechtigten ausgerichtet. Aber auch bei einem Nießbrauch kann der Eigentümer ein schutzwürdiges Interesse haben, diesen zunächst als Eigenrecht entstehen zu lassen, z. B. bei einer beabsichtigten Veräußerung des Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt. Sichert der Eigentümer seine Nutzungsbefugnis vorab dinglich ab, steht er besser da. Das bloße schuldrechtliche Versprechen des Käufers, direkt nach dem Erwerb einen Fremdnießbrauch zu bestellen, bietet weniger Sicherheit.
Die Wirksamkeit eines Eigentümernießbrauchs ist nicht von dem Nachweis eines berechtigten Interesses an dessen Bestellung im Einzelfall abhängig.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass ein Eigentümernießbrauch dazu genutzt werden kann, Gläubigern den Zugriff auf das Grundstück zu erschweren. Diese Gefahr besteht bei der Eigentümergrundschuld ebenfalls. Trotzdem kann diese nach dem Gesetz ohne Nachweis eines berechtigten Interesses am eigenen Grundstück bestellt werden.
Der benachteiligte Gläubiger ist deshalb nicht schutzlos. Bestellt der Eigentümer dingliche Rechte am eigenen Grundstück in Benachteiligungsabsicht und verschlechtert damit die Zugriffslage, ist das nach § 3 Abs. 1 Anfechtungsgesetz anfechtbar.
Nießbrauch und Verkauf in der Praxis
Ein Nießbrauchsvorbehalt kommt häufig bei der Übergabe an die nächste Generation vor. Wie sich das auf den Preis auswirkt, klärt eine Immobilienbewertung vorab. Praktische Hinweise geben unsere Tipps zum Immobilienverkauf. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte Grundbuchlasten früh prüfen lassen. Welche Leistungen dazugehören, zeigt unser Makler-Paket.
(BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB 271/10)
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