Der Vermieter kann ältere Ablesegeräte gegen moderne Geräte, die per Funk abgelesen werden können, ersetzen. Das gilt auch, wenn die alten Geräte noch funktionsfähig sind.
Hintergrund
Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses verlangt von einer Mieterin, dass diese den Einbau moderner, funkbasierter Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser duldet.
Das Anwesen ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Die Heizkosten werden über Heizkostenverteiler erfasst. Im Mai 2009 teilte die Vermieterin ihren Mietern mit, dass sie die Heizkostenverteiler bei einem Regelaustausch durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde.
Die beklagte Mieterin verweigerte den Austausch der Ableseeinrichtungen. Sie wollte in ihrer Wohnung kein System einsetzen, das mit Funk arbeitet.
Entscheidung
Der BGH gibt der Vermieterin Recht.
Die Mieterin muss den Einbau der funkbasierten Zähler dulden.
Für die Heizenergie- und Warmwasserzähler ergibt sich ein Duldungsanspruch der Vermieterin aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung. Diese Norm erfasst die Erstausstattung der Mieträume mit Geräten zur Heizkostenerfassung und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte. Sie begründet darüber hinaus eine Duldungspflicht des Mieters, wenn noch funktionstüchtige Messgeräte durch modernere Systeme ersetzt werden.
Ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers ergibt sich aus § 554 Abs. 2 BGB, weil es sich um eine Wohnwertverbesserung handelt. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zur Ablesung nicht betreten werden muss.
Moderne Technik zahlt sich für Eigentümer aus
Funkzähler sparen Ablesetermine und machen die Abrechnung schneller. Solche Schritte gehören zur aktiven Wertentwicklung einer Immobilie. In der Mietverwaltung für Ihr Mehrfamilienhaus planen wir den Austausch und kündigen ihn den Mietern rechtzeitig an. Auch Eigentümergemeinschaften begleiten wir bei Hausverwaltung und WEG-Verwaltung durch solche Maßnahmen.
(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10)
Siehe hierzu
§ 4 Heizkostenverordnung: Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. …
§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. …
Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de
Hier erfahren Sie Neuigkeiten zur Rechtsprechung und zu Urteilen, die von Bedeutung sein können.
Gottschling Immobilien ist Fachverwalter mit Schwerpunkt Hausverwaltung und WEG-Verwaltung im Ruhrgebiet.