BGH: Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt

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Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Hintergrund

Die Vermieter eines Einfamilienhauses verlangen von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung des Hauses.
Im Dezember 2008 bemängelten die Mieter, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Bei einem Ortstermin im Dezember 2008 erklärten die Vermieter, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich sei. Die Mieter verfügten über zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen.
Die Mieter minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von monatlich 1.550 Euro für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um 20 Prozent (310 Euro monatlich). Am 7.1.2010 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands von 3.410 Euro fristlos.
Im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht ergab ein Sachverständigengutachten, dass die Mietsache keinen Mangel aufweist. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter im Mai 2010 zur Räumung. Daraufhin glichen die Mieter im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Im Februar 2011 zahlten die Mieter sämtliche noch offenen Mietrückstände.
Entscheidung
Die Mieter müssen das Haus räumen. Die fristlose Kündigung war wirksam, weil die Mieter die Mietrückstände zu vertreten hatten und ist auch nicht durch den späteren Ausgleich der Rückstände unwirksam geworden.
Auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.
Mieter kann in Zweifelsfällen unter Vorbehalt zahlen
Wenn der Mieter Zweifel an der Mangelursache hat, kann er die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dann bleibt ihm die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.
Vorliegend konnte der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint werden. Ihnen musste sich die Vermutung aufdrängen, dass die Aquarien und das Terrarium zu einer höheren Luftfeuchtigkeit im Haus führen und sie dementsprechend häufiger hätten lüften müssen.
Zahlung außerhalb der Schonfrist
Die Mieter haben die Rückstände erst im Februar 2011 vollständig gezahlt. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage) erfolgte, blieb die Kündigung vom 7.1.2010 wirksam. Die Mieter müssen das Haus daher räumen.

(BGH, Urteil v. 11.7.2012,  VIII ZR 138/11)

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