Ist für die Abstimmung in der Eigentümerversammlung das gesetzliche Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen, gilt das vereinbarte Stimmprinzip auch für Bestellung und Abberufung des Verwalters. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert.
Hintergrund
Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen die Wiederbestellung der Verwalterin. Der Eigentümerin gehören 27 der 45 Wohnungen in der Anlage. Das entspricht 580/1.000 Miteigentumsanteilen.
In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 ist die Beschlussfassung für Abstimmungen in der Eigentümerversammlung geregelt. Dort heißt es in § 13: „Jeder Eigentümer einer der 45 Wohnungen hat für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme.“
In einer Eigentümerversammlung im August 2009 stimmte die nach Kopfzahlen gemessene Mehrheit der Eigentümer dafür, die bisherige Verwalterin für weitere 5 Jahre zu bestellen. Die Eigentümerin der 27 Wohnungen stimmte dagegen.
Weil sich die Verwalterin an § 13 der Teilungserklärung nicht gebunden sah, stellte sie das Zustandekommen des Beschlusses fest und verkündete das Beschlussergebnis. Hiergegen wendet sich die Mehrheitseigentümerin. Sie meint, die Verwalterin hätte die Mehrheit nach dem Objektprinzip berechnen müssen, wie es die Teilungserklärung vorsieht. Dann wäre der Beschluss nicht zustande gekommen.
Entscheidung
Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt.
Der Beschluss über die Verwalterbestellung ist nicht ordnungsgemäß zustande gekommen. Das gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgesehene Kopfprinzip ist durch die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung der Abstimmung nach dem Objektprinzip wirksam abbedungen worden. Das hat zur Folge, dass die erforderliche Stimmenmehrheit nicht zustande gekommen ist.
Zur Gesetzeslage vor der WEG-Reform hatte der BGH im Jahr 2002 entschieden: Auch für die Bestellung und Abberufung des Verwalters gilt eine vom gesetzlichen Kopfstimmrecht abweichende Vereinbarung. Das betrifft das Objektprinzip (Stimmrecht nach der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte) ebenso wie das Wert- bzw. Anteilsstimmrecht (Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile). Dies gilt auch nach der WEG-Reform.
Was Eigentümergemeinschaften daraus mitnehmen
Vor jeder Verwalterwahl lohnt ein Blick in die Teilungserklärung. Steht dort ein anderes Stimmprinzip, gilt es auch für die Bestellung des Verwalters. Wer den Wechsel plant, findet den Ablauf beim Verwalterwechsel in Essen. Was die neue Betreuung kostet, zeigen die Kosten der WEG-Verwaltung. Wie andere Gemeinschaften die Zusammenarbeit beurteilen, steht bei den Erfahrungen mit GOTTSCHLING Immobilien. Einen Überblick über das Leistungsspektrum gibt die WEG-Verwaltung aus Essen.
(BGH, Urteil v. 28.10.2011, V ZR 253/10)
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1326792705.66&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2012-01-17%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Kopfprinzip%20f%FCr%20Verwalterwahl%20nicht%20zwingend
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