Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein Auskunftsanspruch.
Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einen Auskunftsanspruch.
Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 Euro. Sie halten diese Pauschale von Anfang an für zu hoch. Sie verlangen vom Vermieter Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen.
Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation nicht offenlegen. Auch aus § 560 Abs. 3 BGB folgt kein Anspruch auf Offenlegung. Nach dieser Vorschrift muss der Vermieter die Betriebskostenpauschale senken, sobald die Betriebskosten sinken. Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen.
Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten ermitteln müsste.
Ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB kommt daher nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seine Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB erfüllt hat. Diese Pflicht verlangt, die Betriebskostenpauschale bei sinkenden Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
(BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11)
Praxis: Betriebskosten in der Mietverwaltung
Pauschale oder Abrechnung – die Betriebskosten sauber zu führen, ist eine Kernaufgabe der Mietverwaltung in Essen. Wie wir Mietobjekte und Eigentum betreuen, zeigt die Seite Hausverwaltung Essen. Formulare und Muster für Vermieter finden Sie bei den Downloads und Vorlagen.
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322651113.19
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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