BGH: Im Zweifel ist WEG für Fensteraustausch zuständig

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Hintergrund

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten darüber, wer für einen Fensteraustausch zuständig ist. Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. Im räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten. Das gilt unabhängig von der Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung nennt dazu Beispiele:

Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen.
Behebung von Glasschäden
Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden.

Dazu heißt es weiter: Ist die Außenansicht betroffen, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar. Die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden sei daher Sache der Eigentümergemeinschaft.
In einer Wohnung traten Feuchtigkeitsschäden auf. Ein Gutachter stellte fest, dass ein Dachflächenfenster ausgetauscht werden müsse. In einer Eigentümerversammlung lehnten die Wohnungseigentümer ab, das Fenster auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen. Hiergegen wendet sich der betroffene Eigentümer.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft muss das Dachflächenfenster auf ihre Kosten austauschen.
Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
Eine abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Ausdrücklich wird dort nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen.
Auf den ersten Blick spricht einiges für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers. Ihm obliegen nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen. Im gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch. Die Auslegung der Regelung im Gesamtzusammenhang spricht aber für ein engeres Verständnis. Der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung erfasst dann nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster, nicht die vollständige Erneuerung. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen.
Daraus folgt nicht, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen. Im Zweifel ist der Austausch der Fenster vielmehr Gemeinschaftsaufgabe. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt das erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.

Was das für Eigentümergemeinschaften bedeutet

Wer die Zuständigkeit für Fenster und Fassade eindeutig geregelt haben will, braucht eine klare Gemeinschaftsordnung und eine Verwaltung, die Beschlüsse sauber vorbereitet. Diese Arbeit übernimmt eine professionelle WEG-Verwaltung in Essen. Welche Pflichten dabei auf den Verwalter entfallen, zeigt die Übersicht der Aufgaben der WEG-Verwaltung. Wer mit der bisherigen Betreuung unzufrieden ist, kann die Hausverwaltung wechseln. Für vermietete Eigentumswohnungen übernimmt die Mietverwaltung in Essen die laufende Betreuung.

(BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11)

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
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