Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum.
Hintergrund
Wohnungseigentümer streiten über Beschlüsse zur Modernisierung der Heizungsanlage.
Nach der Teilungserklärung stehen „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an“ im Sondereigentum.
Im Oktober 2007 hatten die Eigentümer beschlossen, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern. Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 beschlossen sie, „auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper … nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen.“ Ferner beschlossen sie eine Sonderumlage von 110.000 Euro „für das Gemeinschaftseigentum“ und von 205.900 Euro „für das Sondereigentum“.
Ein Wohnungseigentümer hat diese Beschlüsse angefochten.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat nur teilweise Erfolg.
Rechtmäßig sind die Beschlüsse, soweit sie den Beginn der Arbeiten an der Heizzentrale und den Steigleitungen festlegen und eine Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum vorsehen. Heizzentrale und Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum. Insoweit haben die Eigentümer Beschlusskompetenz.
Hingegen sind die Beschlüsse nichtig, soweit sie den Beginn der Arbeiten an den Verteilungsleitungen und Heizkörpern festlegen. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, weil diese Bauteile hier wirksam dem Sondereigentum zugeordnet sind. Mangels Beschlusskompetenz ist auch der Beschluss über die Sonderumlage für das Sondereigentum nichtig.
Die Zuordnung der Verteilungsleitungen und Heizkörper zum Sondereigentum ist wirksam. Diese Bauteile dienen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht dem nicht entgegen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt. Die Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum erfasst auch die Heizungs- und Thermostatventile.
Heizkörper und Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb zwingendes Gemeinschaftseigentum, weil sich eine Heizungsanlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale sowie der Steig- und der sonstigen zentralen Verteilungsleitungen kann zwar Folgen haben. Vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen lassen sich danach unter Umständen nicht mehr an die neue Anlage anschließen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern möchte, kann aber nicht verlangen, auch unter Verwendung seiner alten Bauteile mit Heizwärme versorgt zu werden.
Aus Rücksicht muss die Gemeinschaft dem einzelnen Wohnungseigentümer eine angemessene Zeit geben, seine Heizkörper umzustellen. Länger als diesen Zeitraum muss die WEG die beschlossene Erneuerung aber nicht zurückstellen. Will ein Wohnungseigentümer seine Geräte auch danach nicht erneuern, kann die Gemeinschaft ihn von der Heizungsanlage trennen. Voraussetzung ist, dass seine Geräte oder seine Anschlussleitungen nicht mehr zur neuen Zentralheizung passen.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)
Praxis: Heizungssanierung in der WEG
Wer eine Heizungssanierung beschließt, muss Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorher genau trennen. Diese Vorbereitung übernimmt die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften. Welche Leistungen dazugehören, listen die Aufgaben einer Hausverwaltung auf. Wie sich Sanierungen auf den Bestand auswirken, beschreibt die aktive Wertentwicklung.
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1312881269.85
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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