Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.
Hintergrund
Der Eigentümer eines Pkw verlangt von einer WEG Schadensersatz wegen der Beschädigung seines Fahrzeugs. Er hatte sein Fahrzeug mit Einverständnis des Berechtigten in der Wohnungseigentumsanlage in einer Doppelstockgarage geparkt. Während der Wagen dort stand, wurde dieser beschädigt. Der Fahrzeugeigentümer führt den Schaden darauf zurück, dass die hydraulische Hebeanlage zu tief abgesenkt wurde.
Die vom Kläger genutzte Doppelstockgarage besteht aus 4 Stellplätzen. Sie hat einen eigenen Hydraulikantrieb, der mit den anderen Einheiten nicht verbunden ist. Die übrigen Garageneinheiten der Anlage sind genauso konstruiert. In der Teilungserklärung ist für jede Doppelstockgarage Sondereigentum gebildet. Es ist jeweils 4 Eigentümern zu je ¼ zugewiesen.
Der Fahrzeugeigentümer meint, die Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf eine unzureichende Wartung zurück. Er verlangt daher von der WEG Schadensersatz.
Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. Die Hebeanlage steht nicht im Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG nicht für den Schaden aufkommen muss.
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt werden kann (sogenannte Doppelstockgarage), bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Sie kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen. So liegt der Fall hier.
Das Sondereigentum an der Doppelstockgarage umfasst nach den hier gegebenen Verhältnissen auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb.
Betreibt eine Hebevorrichtung dagegen mehrere Einheiten, ist sie zwingend Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann kein Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer. Dafür müssen nicht alle Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitieren. Es reicht aus, dass mindestens 2 Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind.
Eine Hebevorrichtung ist aber dann kein Gemeinschaftseigentum, wenn durch sie ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben wird und wenn an dieser Garage Sondereigentum – gegebenenfalls wie hier in Bruchteilen – besteht. Dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn Gegenstand des Sondereigentums sind neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Dies trifft auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die – wie hier – als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird.
(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11)
Praxis: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sauber auseinanderzuhalten, gehört zum Alltag der WEG-Verwaltung in Essen. Wie sich beide Bereiche im Gebäude ergänzen, zeigt die Seite Hausverwaltung und WEG-Verwaltung. Was eine Betreuung kostet, steht bei den Preisen der WEG-Verwaltung.
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1322815608.26
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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