Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt.
Hintergrund
Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dieser Beschluss ändert den Kostenverteilungsschlüssel für einige Kostenpositionen.
In der Teilungserklärung ist der Miteigentumsanteil der Teileigentümer niedriger angesetzt als bei Wohnungseigentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 Quadratmeter entfallen, beträgt dieser bei den Teileigentumseinheiten 34,2 Quadratmeter.
Auf einer Eigentümerversammlung im Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer einen neuen Beschluss. Die Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung werden künftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen abgerechnet, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten.
Bei den übrigen Kosten blieb es bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Heiz- und Wasserkosten werden weiterhin nach Verbrauch verteilt.
Der Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage bleibt erfolglos. Die Änderung der Kostenverteilung war zulässig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
§ 16 Abs. 3 WEG erlaubt den Wohnungseigentümern, den Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das gilt für die dort genannten Betriebs- und Verwaltungskosten und nur, soweit es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht.
Bei Änderungen des Umlageschlüssels haben die Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist. Er darf vor allem niemanden ungerechtfertigt benachteiligen. Eines sachlichen Grundes für die Änderung bedarf es nicht. Die Änderung darf nur nicht willkürlich sein.
Die Umstellung des Umlageschlüssels von Miteigentumsanteilen auf Quadratmeter ist hier nicht zu beanstanden. Die Änderung führt zwar zu einer erheblichen Mehrbelastung des klagenden Teileigentümers. Allerdings hatte ihn der bisherige Schlüssel unbillig privilegiert: Er belastete die Eigentümer von Teileigentumseinheiten wesentlich geringer. Der neue Schlüssel führt zu höherer Kostengerechtigkeit.
(BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11)
Praxis: Umlageschlüssel und Hausgeld
Genau die Positionen aus dem Urteil bestimmen später das Hausgeld. Wie sich die Betreuung zusammensetzt, zeigen die Kosten der WEG-Verwaltung. Einzelne Leistungen übernehmen wir direkt: Gartenpflege in Essen, Treppenhausreinigung in Essen und den Winterdienst.
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1320230478.98
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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