Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.
Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten. Sie führen unter anderem an, dass keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an. Bei einer Anfechtungsklage seien nur die formellen Voraussetzungen zu prüfen, nicht die materiellen. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Der Beschluss selbst entzieht das Wohnungseigentum noch nicht. Er ist eine besondere Prozessvoraussetzung für die folgende Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht daher zwei Dinge prüfen. Erstens, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand. Zweitens, ob die Gründe für den Beschluss so gewichtig sind, dass eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich war.
Zwei andere Fragen gehören dagegen allein in die Entziehungsklage: ob die Vorwürfe aus der Abmahnung inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)
Praxis: Konflikte in der Eigentümergemeinschaft
Abmahnung, Beschluss, Fristen: Solche Verfahren sauber vorzubereiten, ist Aufgabe der WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften. Wer die Verwaltung wechseln möchte, findet den Ablauf beim Verwalterwechsel. Beide Bereiche im Überblick zeigt Hausverwaltung und WEG-Verwaltung.
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1313668578.48
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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