Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.
Rote Karte für Wohnungseigentümer als letztes Mittel
Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Danach sollen sie ihre Wohnung zwangsveräußern. Solche Konflikte begleitet eine erfahrene WEG-Verwaltung von Anfang an.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Die betroffenen Eigentümer haben diesen Beschluss angefochten. Sie führten unter anderem an, dass keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht deshalb zwei Punkte prüfen. Erstens, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand. Zweitens, ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich war.
Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)
Der Entzug des Wohnungseigentums ist das schärfste Mittel einer Gemeinschaft. Bis dahin sind viele kleinere Schritte möglich, und genau die gehören zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung. Wer eine Hausverwaltung in Essen sucht, die Konflikte früh entschärft, spricht uns an. Eine Übersicht der Kosten finden Sie bei den Preisen der WEG-Verwaltung.
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