Ohne Abnahme keine Mängelrechte für Bauherren
BGH entscheidet: Gewährleistung greift erst nach Bauabnahme
Hauseigentümer haben nach mangelhafter Arbeit eines Bauunternehmens nur ein Recht auf Gewährleistung, wenn sie die Arbeiten offiziell abgenommen haben. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.
Am 19. Januar 2017 kam der Bundesgerichtshof (BGH) zu dem Urteil, dass Bauherren erst dann von ihrem Gewährleistungsrecht Gebrauch machen können, wenn sie die mangelhaften Arbeiten im Vorfeld formell abgenommen haben (Urteil VII ZR 301/13). Damit wiesen die Karlsruher Richter die Klage einer Erbengemeinschaft ab, die für die Ausbesserung von Baumängeln das verantwortliche Handwerksunternehmen zur Kasse bitten wollte.
Streitursache: Falsch verputzte Fassade führt zu hohen Sanierungskosten
Im vorliegenden Rechtsstreit hatte der Besitzer zweier denkmalgeschützter Gebäude ein Unternehmen beauftragt, die Fassaden zu erneuern. Vertraglich vereinbarten sie die Details der Sanierungsarbeiten. Nach Abschluss der Arbeiten stellte der Auftraggeber jedoch Mängel an den Fassaden fest. Er verweigerte die Abnahme und räumte dem Unternehmer eine Frist zur Beseitigung der Mängel ein. Dieser ließ daraufhin ein privates Gutachten erstellen. Es wies die Vorwürfe des Auftraggebers zurück. Die gesetzte Frist ließ der Unternehmer verstreichen.
Der Hauseigentümer bestellte im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens ebenfalls einen Gutachter – und der kam zu einem völlig anderen Ergebnis: Der Sachverständige stellte fest, dass der Handwerker nicht das vereinbarte, sondern ein qualitativ minderwertigeres Material verwendet hatte. Die Sanierungskosten schätzte er auf knapp 30.000 Euro. Die Erbengemeinschaft des inzwischen verstorbenen Auftraggebers verklagte den Bauunternehmer daraufhin auf einen Kostenvorschuss. Mit der geforderten Geldsumme wollten sie die Lohn- und Materialkosten für die Nachbesserungsarbeiten decken. Doch der Bauunternehmer weigerte sich zu zahlen – und bekam vom BGH Recht.
Urteilsbegründung: Umstrittenes Recht auf Kostenvorschuss vor der Abnahme
Zwar fällt die Geldforderung des Hauseigentümers prinzipiell unter sein Recht auf Gewährleistung (§634 BGB). Er darf die Mängel selbst oder von einem Dritten beseitigen und sich von dem Verursacher die entstehenden Kosten erstatten lassen (§ 637 BGB). Das Gericht entschied aber, dass einem Auftraggeber nur dann das werkvertragliche Gewährleistungsrecht zusteht, wenn er die Arbeiten formell abgenommen hat, unabhängig von etwaigen Mängeln.
Die Begründung des Gerichtes: „Entscheidend sei, dass der Besteller eine Frist zur Mangelbeseitigung bis 30. September 2009 gesetzt habe. Diese Frist habe der Beklagte verstreichen lassen. Damit sei dem Kläger der Weg entweder zu § 280 BGB eröffnet, der allerdings nur Schadensersatz gewähre, oder aber zum werkvertraglichen Gewährleistungsrecht, das auch den begehrten Kostenvorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB gewähre. Die Frage, ob oder in welchen Fällen das werkvertragliche Gewährleistungsrecht schon vor der Abnahme anzuwenden sei, sei umstritten. Die herrschende Meinung gebe jedenfalls dann dem Werkvertragsrecht den Vorzug, wenn der Unternehmer die Leistung erbracht habe, das Werk also fertiggestellt sei. Würde man den Besteller in einem solchen Fall auf die Rechte nach §§ 280 ff. BGB beschränken, stünde er schlechter als der Besteller, der das Werk in Unkenntnis der Mängel abgenommen oder sich die Mängel bei Abnahme vorbehalten habe. Dafür sei ein sachlicher Grund nicht vorhanden.“
Abnahme: Wichtiger Wendepunkt im Vertragsverhältnis
Die Abnahme bildet einen entscheidenden Wendepunkt im Vertragsverhältnis von Bauherrn und Bauunternehmen. Mit der Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll erklärt der Bauherr, dass der Bau oder die Handwerksarbeiten vertragsgemäß durchgeführt wurden und weitestgehend frei von Mängeln sind. Damit gibt er eine Reihe von Ansprüchen auf. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme läuft außerdem die Verjährungsfrist. Auch der ausstehende Werklohn für die Bauleistungen wird dann fällig. Die Beseitigung von Mängeln können Bauherren nur dann noch nach der Abnahme einfordern, wenn die Baumängel vor der Abnahme verbindlich festgehalten worden sind.
Was Eigentümer daraus mitnehmen
Protokollieren Sie jeden Mangel vor der Abnahme schriftlich. Wer ein Mietshaus besitzt und die Technik im Blick behalten will, findet Unterstützung bei unserer Hausverwaltung in Essen. Für Eigentümergemeinschaften übernimmt die WEG-Verwaltung die Abstimmung mit Handwerkern und Bauunternehmen. Kleinere Reparaturen und die Pflege am Objekt erledigt der Hausmeisterservice in Essen. Steht nach der Sanierung ein Verkauf an, ordnet eine Immobilienbewertung den Wert Ihres Objekts realistisch ein.
