Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
Mieter muss pünktlich zahlen
Hintergrund
Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten über zwei Punkte. Es geht um eine Kündigung wegen dauerhaft unpünktlicher Mietzahlung und um die Rückzahlung überzahlter Kaution. Beides gehört zum Alltag in der Mietverwaltung in Essen.
Das Mietverhältnis bestand seit 2005. Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats fällig. Seit Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete aber immer erst zur Monatsmitte oder noch später. Im Dezember 2008 sprach der Vermieter deshalb eine Abmahnung aus. Die Mieter setzten die unpünktlichen Mietzahlungen aber fort. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag wiederholt fristlos. Dies akzeptieren die Mieter nicht.
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Mieter eine Kaution gezahlt, die den Betrag von 3 Monatsmieten überschritt. 2009 erfuhren sie, dass der Vermieter keine höhere Kaution als 3 Monatsmieten verlangen kann. Sie verlangen vom Vermieter, dass dieser den über 3 Monatsmieten hinausgehenden Betrag der Kaution zurückzahlt. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
a) Fristlose Kündigung
Der Vermieter konnte den Mietvertrag fristlos kündigen.
Der Mieter zahlte dauerhaft zu spät und setzte das trotz wiederholter Abmahnung fort. Diese Pflichtverletzung wiegt so schwer, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch, wenn der Mieter aufgrund eines für ihn vermeidbaren Irrtums der Meinung war, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.
b) Rückzahlung überzahlter Kaution
Der Vermieter muss die überzahlte Kaution nicht zurückzahlen. Der Rückzahlungsanspruch ist verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution und nicht erst mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter weiß, dass die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf.
(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)
Für Vermieter heißt das: Wer verspätete Zahlungen dokumentiert und rechtzeitig abmahnt, steht im Streitfall deutlich besser da. Genau diese Routine übernimmt eine professionelle Hausverwaltung und Makler in Essen für Sie. Wer mit der bisherigen Betreuung unzufrieden ist, kann die Hausverwaltung wechseln. Wie andere Eigentümer die Zusammenarbeit beurteilen, lesen Sie in den Erfahrungen unserer Kunden.
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1306937816.22
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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