Der Hinweis eines Mieters auf einen überregionalen „Betriebskostenspiegel“ reicht nicht aus, um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten.
In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 entfielen auf die Mieter Müllgebühren von 525 Euro. Die Mieter beanstandeten dies als zu hoch. Mit Hilfe des vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“ errechneten sie einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185 Euro. Den Differenzbetrag behielten die Mieter von der Miete ein. Die Vermieterin klagt auf Zahlung.
Die hohen Müllgebühren hatten einen einfachen Grund. Die Gemeinde hatte im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für Verpackungsmüll eingezogen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen ersetzt. Anlass hierfür war, dass die Mieter des Anwesens wiederholt Restmüll in die gelben Tonnen geworfen hatten. Nach dem Einzug der gelben Tonnen durch die Stadt wies die Vermieterin die Mieter darauf hin, dass sie ihren Verpackungsmüll auch mittels „gelber Säcke“ kostenlos entsorgen könnten.
Entscheidung
Der BGH gibt der Vermieterin Recht.
Ein Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bemängelt, muss die Umstände, aus denen sich dieser ergeben soll, hinreichend darlegen und auch beweisen. Die Bezugnahme auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ erhöhten Betriebskostenansatz des Vermieters reicht nicht aus, um einen solchen Verstoß darzulegen. Überregionale Betriebskostenzusammenstellungen beruhen auf empirischen Daten. Für den Einzelfall sagen sie nichts aus, denn die Kostenstruktur ist je nach Region und Kommune verschieden.
Die Mieter konnten auch nicht darlegen, dass die Vermieterin von einem besseren Mülltrennungsverhalten ausgehen musste. Ein Anlass, sich um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, bestand deshalb nicht. Eine etwaige Pflichtverletzung der Vermieterin wäre für die hohen Müllentsorgungskosten auch nicht ursächlich gewesen. Denn die Mieter konnten den Verpackungsmüll auch nach der Einziehung der gelben Tonnen kostenlos in gelben Säcken entsorgen. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Mieter aber ebenfalls nicht vorgetragen.
(BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10)
Betriebskosten im Blick behalten
Ob Müllgebühren angemessen sind, zeigt der Vergleich vor Ort, nicht die bundesweite Tabelle. In der Mietverwaltung in Essen prüfen wir jede Position einzeln. Kosten für Hausmeisterservice oder Gartenpflege lassen sich so gezielt steuern. Weitere Antworten finden Sie unter häufige Fragen zur Verwaltung.
Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1309957215.41
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