Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.
Hintergrund: Vermieter lässt Rechenschritt weg
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung.
Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, besteht aus mehreren Gebäuden. Sie verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung.
Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ging sie von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt geht allerdings aus den Betriebskostenabrechnungen nicht hervor. Die Abrechnung zeigt nur den Gesamtbetrag, den die Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnet hat. Diesen Betrag verteilte sie dann nach dem geltenden Umlageschlüssel auf die Mieter des Gebäudes. Daher entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Abrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.
Der Mieter weigert sich, die geforderte Nachzahlung von knapp 900 Euro zu leisten. Er hält die Betriebskostenabrechnung formell für fehlerhaft. Aus ihr gehe der Rechenschritt nicht hervor, mit dem der Anteil der einzelnen Gebäude an den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ermittelt wurde.
Entscheidung: Kosten pro Abrechnungseinheit ausreichend
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Der Mieter kann die Nachzahlung nicht wegen formeller Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung verweigern.
Für die formellen Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung, mit der die Abrechnungsfrist gewahrt wird, genügt eine Angabe: Als „Gesamtkosten“ muss bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten stehen, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. Das gilt auch, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.
Bisherige Rechtsprechung aufgegeben
Damit gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung auf, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten zur Folge hatte, dass die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam war.
Die vom BGH nun aufgegebene Rechtsprechung betraf folgende Fälle:
- Dem Vermieter werden vom Versorger oder Dienstleister Betriebskosten einheitlich für eine größere Anlage in Rechnung gestellt, ohne dass diese auf einzelne Gebäude als Abrechnungseinheit aufgeschlüsselt sind.
- Einzelne Kosten sind nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig, z. B. weil ein angestellter Hausmeister teils umlagefähige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als Betriebskosten umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten betraut ist
- Im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten wird ein Vorwegabzug vorgenommen.
In diesen Fällen wird die Betriebskostenabrechnung nun für Vermieter einfacher.
Abrechnung aus einer Hand
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(BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15)
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