Der Vermieter muss die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen widerspricht der Heizkostenverordnung.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Heizkosten.
Den Abrechnungen liegt das sogenannte Abflussprinzip zugrunde. Die Vermieterin hat dabei nur die im Abrechnungszeitraum an den Energieversorger gezahlten Vorauszahlungen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen den Anforderungen der Heizkostenverordnung entsprechen.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent gekürzt wird. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
Was Vermieter daraus mitnehmen
Die Heizkostenabrechnung muss den tatsächlichen Verbrauch abbilden. Wer sie nicht selbst erstellen möchte, übergibt diese Aufgabe der Mietverwaltung für Vermieter in Essen. Vorlagen und Formulare für den Vermieteralltag stehen im Bereich Downloads für Vermieter bereit. Wie Eigentümer die Zusammenarbeit erleben, zeigen die Erfahrungen mit der Hausverwaltung. Wer Verwaltung und Verkauf aus einer Hand sucht, findet beides bei Hausverwaltung und Makler in Essen.
(BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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