Der Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten und die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen wahren. Bezeichnet er einen Eigentümer als Querulanten, kann dies gegen seine Wiederbestellung sprechen.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwalter für weitere 5 Jahre bestellt worden ist.
In einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet. Den anderen Eigentümern riet er, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und zahlreiche Eingaben an die Verwaltung gerichtet. Das verursachte dort zusätzlichen Aufwand.
Entscheidung
Das AG Tostedt gibt der Anfechtungsklage statt. Die Wiederbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es gibt Anhaltspunkte dafür, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer nicht mit der gebotenen Neutralität begegnet.
Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten – untereinander und gegenüber Dritten. Dafür muss er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüfen. Wo es nötig ist, legt er sie mit einer sachlichen Empfehlung der Eigentümerversammlung zur Entscheidung vor. Vor allem in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern muss der Verwalter die Objektivität wahren. Er ist allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet.
Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen empfiehlt, sich von ihm zu distanzieren, sendet ein deutliches Signal. Er hält dessen Anliegen von vornherein für unberechtigt und für nachteilig für die Gemeinschaft.
Verursacht ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand, darf der Verwalter darauf reagieren. Er kann Maßnahmen ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung sichern. Von seiner Grundpflicht befreit ihn das aber nicht. Er muss die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung prüfen und sie bei Bedarf gegenüber der Gemeinschaft vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.
Die Aussagen lassen hier jedoch befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht. Damit vertritt er dessen Interessen gegenüber den anderen Eigentümern und gegenüber Dritten nicht mehr neutral.
(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10)
Praxis: Neutralität der Verwaltung
Welche Pflichten eine Verwaltung im Alltag treffen, zeigt die Übersicht zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung. Wer mit der eigenen Verwaltung unzufrieden ist, findet Antworten unter Hausverwaltung wechseln. Einen Überblick über unsere Arbeit als Hausverwaltung in Essen geben wir Ihnen gern persönlich.
Hausverwaltung Gottschling, Essen
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